J’ai eu pas mal de contacts directs suite à l’article sur les retards et délais de livraison pour les projet de promotion immobilière au Maroc. Certaines personne qui avaient même obtenu des accords de principe pour des crédits immobiliers à des taux d’intérêt intéressant et qui étaient venues pour ça au Maroc plusieurs fois on vu la durée de ces accords de prêts expirés. Certains projets ont jusqu’à 4 ans de retard au moment de la livraison. c’est à prendre en compte et ce doit être un facteur décisif du choix du projet immobilier quand on achète au Maroc.

La pratique courante en ce moment c’est de vendre un bien livré dans deux ou trois ans, avec un crédit à des conditions exceptionnelle… En fait l’idée c’est quoi : les acheteurs financent la construction. Hors on sait qu’elle va avoir un ou deux ans de retard ! La plupart du temps les travaux ne commencent que quand presque tout est vendu ! Il n’y a que la maison témoin de finie !
Quand on sait le temps pour faire les mises hors de l’eau, construction, finition, puis tous les papiers et toutes les procédures administrative pour obtenir l’éclatement des titres de propriété et les licences d’habitation (parfois seulement ces procédures prennent 6 à 9 mois !), il ne faut pas avoir envie de séjourner dans sa nouvelle acquisition ! Et sachez que les offres de taux réduit ne courent que sur par exemple les 5 premières années du crédit, hors c’est le temps qu’il faudra au promoteur pour réaliser le projet, vous paierez donc un taux plus élevé une fois que vous y habiterez et vous aurez sponsorisé la construction.


Ci dessous une citation d’un article de l’économiste qui illustre cela :
« En fait, au lieu de recourir au crédit bancaire aux conditions du marché, le promoteur immobilier donne l’impression de brader ses prix tout en faisant participer l’acheteur au financement de la construction de son futur logement. Mais les clients sont échaudés par les retards constatés dans la réalisation de la plupart des programmes. Ceci explique également la stagnation du marché. Par conséquent, ils se passent le mot, contribuant ainsi à instaurer un climat de méfiance. «Sur des programmes de 100 unités, par exemple, vous ne trouvez qu’une villa témoin, alors que la loi relative aux ventes sur plan ou en l’état futur d’achèvement exige que le rez-de-chaussée soit déjà réalisé et que le vendeur donne une caution bancaire des avances effectuées. »


D’où mon cri, encore une fois : si vous achetez des projets sur plan, scrutez le promoteur, regardez ce qu’il a fait avant, les montages qu’il utilise pour financer, les retards probables etc. Beaucoup de projets sont aujourd’hui en livraison au Maroc, vous trouverez.
Mieux vaut acheter une deuxième tranche ou ligne d’un projet donc la première a été livrée :au moins vous êtes surs que le promoteur a avancé et a reçu déjà de l’argent et finalisé une partie. Le projet est rôdé les retards seront moins importants que sur la première tranche.


J’ai créé ce sujet pour ce sujet une discussion sur le thème des retards de livraison pour pouvoir demander et signaler quel projet en est ou :
Allez sur cette discussion en cliquant ici

Allez, on reprend la série des projets immobiliers au Maroc et particulièrement un focus sur Prestigia avec deux projets à venir. Le premier porte un joli nom vu que c’est l’Argan Golf Resort à Marrakech.

A 5 minutes du Boulevard Mohammed V et à quelques minutes des principaux sites de la ville de Marrakech, se situe le projet d’Argan Golf Resort.

Argan Golf Resort met à disposition de multiples genres d’habitations aux choix : des lots de terrains entre 400 et 600 m² pour construire votre villa, ainsi que d’appartements hôteliers, des maisons d’hôtes et des ryads.

Un golf de 18 trous, des terrains de tennis, une piscine, un club d’équitation aussi un centre commercial y sont implantés pour tous vos divertissements.

Le projet est conçu sur une surface de 220 hectares.

Mode de financement (à savoir qu’il ne s’agit pas d’une VEFA ! (plus d’info VEFA ici). Ce qui en général signifie qu’il n’est pas possible de le financer par crédit immobilier au Maroc (c’est à dire que les mensualités de prêt sont remboursées en dirhams). Mais pas dans ce cas ! Comme c’est Prestigia, j’ai entendu que des courtiers ou certaines banques acceptaient de financer sans problème (posez vos questions ici). Pour l’instant de ce que j’en sais ce qui est en vente c’est seulement les terrains, et le projet en est à ses débuts, mais j’essaierai d’avoir plus d’infos. Si vous en avez n’hésitez pas à en laisser en commentaire ou sur le forum.


PRIX et échéanciers de paiement :

Terrain : 30% a la réservation
10% après 4 mois
10% après 6 mois
50% à la livraison


Villa : 15% a la réservation
10% après 4 mois
15% après 6 mois
60% à la livraison

Prix du terrain : entre 970 000 dh et 1 800 000 dh.


Pour tout ajout à cet article ou retour sur les promoteurs au Maroc ou à Marrakech (et pas forcément Addoha), consultez et posez vos questions sur le forum !

On peut lire cette semaine :
« BMCE Bank a mis en place une série d’offres promotionnelles sur mesure. Cette dynamique s’inscrit dans la volonté d’être «la banque proche des MRE» dans un contexte international difficile dans lequel évolue sa clientèle marocaine résidante à l’étranger (MRE). »


De ce que j’en vois ce ne sont pas beaucoup de nouveautés mais surtout une reformulation d’éléments qui étaient assez standards% il y a encore six mois mais que les bruits de crise, et il faut bien le dire un taux de défaut de remboursement qui augmentait avaient mis temporairement à mal. Le financement à plus de 100 % par exemple pour les MRE était un standard en 2008, mais plus du tout sur le premier semestre 2009. On sent qu’il va petit à petit revenir au goût du jour.
la suite :

« … en matière de crédit immobilier, BMCE Bank offre, pour toute la gamme «Salaf Dari», un financement à hauteur de 100% auquel s’ajoute 5% des frais liés à l’acquisition du bien, ainsi que la possibilité de démarrer le remboursement du crédit en 2010. L’offre promotionnelle concerne également le «Pack Dawli», solution bancaire qui se décline en différentes formules en fonction du besoin du client, lui permettant ainsi de bénéficier d’un ensemble de produits essentiels à la gestion au quotidien d’un compte MRE et d’avantages auprès d’un ensemble de partenaires privilégiés.
Cependant, toute la clientèle MRE qui souscrit à l’une des formules du pack pendant la période de l’offre promotionnelle se verra bénéficier de la gratuité de la cotisation la première année.
Par ailleurs, toute la communauté MRE, quel que soit son pays de résidence, peut bénéficier auprès de la BMCE Bank, et ce depuis le 30 juin de l’année en cours, d’un produit d’assistance qui répond à ses besoins. Ainsi, «BMCE Salama» est une offre complète qui s’adresse à tous les MRE soucieux de s’assurer en cas de décès pour le rapatriement de corps, et d’être assisté pendant leur voyage contre tout accident ou panne nécessitant une assistance technique ou médicale. En outre, dans ce contexte international difficile, BMCE Bank va jusqu’à accorder des souplesses aux MRE qui se retrouvent en situation de chômage et donc dans l’incapacité de s’acquitter des mensualités de leur crédit immobilier. »


La seule réelle nouveauté est celle qui concerne la possibilité de suspendre ses remboursements pendant une durée de 12 mois en cas de difficulté ! (en plus de délais déjà utilisés !)
J’avoue que là ils m’en bouchent un coin ? Je me demande dans quelle mesure ce n’est pas pour reporter leur taux de défaut trop élevé sur l’année prochaine et ne pas trop menacer leurs chiffres 2009. D’accord je cherche la petite bête… On peut avant tout penser qu’ils ne veulent pas chercher eux la petite bête à des clients en difficulté et préfèrent attendre l’année prochaine leurs mensualités de crédit immobilier à nouveau de retour sur le joli compte au Maroc plutôt que de se retrouver avec des maisons ou des appartements sur les bras (je parle des banques marocaines là).


La fin de l’article.
« Dans ce cas, elle donne la possibilité à cette clientèle de bénéficier d’une suspension de remboursement pouvant s’étaler sur 12 mois en plus de la capitalisation des éventuels impayés déjà enregistrés. »

Une intervention passionnante à suivre dans cet article, sur un dossier qui inquiète beaucoup d’acheteurs, de la part de Mohamed jamal maatouk dans la vie eco. En effet il arrive souvent, qu’on achète cash ou avec un crédit immobilier, au Maroc comme dans le reste du monde (rappelez vous les paroles de l’architecte dans ASTERIX et Cléopâtre : 3 mois ? Oui c’est possible, mais avec combien de retard ?), que le promoteur ait du retard. Parfois on peut exploser l’année de retard (j’ai parlé récemment à des acheteurs dont le projet avait deux ans de retard déjà et n’était toujours pas livré. C’est d’ailleurs pour ça que je mentionne en général le calendrier de livraison (pour savoir quand il faut libérer les fonds), de titrisation (pour savoir quand on pourra avoir son crédit immobilier), et d’échéancier de paiement, quand je vous présente un projet immo au Maroc. Dans ce cas , que peut-on faire, quels sont les recours ? Si vous avez des questions, vous pouvez les poser sur le forum, quasi surs d’avoir une réponse
On en parle sur le forum immo Maroc (cliquez ici) !

Question type : « J’ai acheté un appartement moyennant des paiements échelonnés. J’ai versé 40 % du prix à la signature du contrat et le reste le sera à la livraison en octobre 2009. Après le versement du montant convenu, j’ai reçu un courrier disant que la livraison aurait lieu en juin 2010. En conséquence, j’ai décidé de transférer mes droits et obligations à mon beau-père qui va payer le reliquat. Ce faisant, j’ai demandé au vendeur de changer cette promesse de vente au nom de mon beau-père. A ma surprise, ils me demandent de payer 20 000 DH rien que pour ce changement de titulaire alors qu’ils auront 10 mois de retard. Que devrais-je faire ? »

Réponse :Il s’agit ici de la subrogation qui peut s’analyser comme étant un mode de transmission des créances. C’est l’acte par lequel le titulaire d’un droit, le subrogeant, transmet au bénéficiaire de la subrogation, appelé le subrogataire, le droit de créance que le premier détient sur son propre débiteur, dit le subrogé. La subrogation s’opère, soit du seul fait de la loi, soit en exécution d’un contrat
En effet, votre situation correspond parfaitement à l’acte de transport de l’obligation ou de la subrogation.
Cependant, aussi bien le transport d’obligation que la subrogation ne peuvent avoir lieu qu’en vertu de la loi, soit en vertu d’une convention et, partant, vous ne saurez vous faire prévaloir du droit de subrogation puisque votre contrat, a priori, ne le prévoit pas.
Certes, il y a eu le retard dans l’exécution du contrat notamment la livraison que le vendeur ou le promoteur s’est engagé à effectuer à une date précise et ce, de plusieurs mois, mais ceci ne vous permet pas pour autant de vous arroger un droit qui ne vous est pas reconnu par le contrat, et encore moins par la loi.
L’article 194 du DOC est clair dans ce sens et exige l’accord de l’autre partie, il dispose : «La cession contractuelle d’une créance ou d’un droit ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment».
En revanche, la solution réside éventuellement dans le processus de négociations que vous pourriez ouvrir avec le promoteur, dès lors qu’il est en demeure dans l’exécution de son obligation sans cause valable conformément aux conditions contractuelles, à savoir la livraison de votre appartement pendant le mois d’octobre 2009.
En effet, vous êtes en droit soit de résilier votre contrat à cause de ce retard, et peut-être vous n’y voyez pas d’intérêt, soit demander des dommages et intérêts.
L’article 263 du DOC dispose : «Les dommages et intérêts sont dus, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de la part du débiteur».
Ainsi, au lieu de demander des dommages – intérêts pour le retard dans l’exécution, vous pouvez demander à ce qu’on vous accorde ce droit de vous faire remplacer par votre beau-père dans cette opération d’acquisition d’appartement.
Ce procédé serait une sorte de compensation, d’échange conventionnel entre votre droit des dommages – intérêts auquel vous renoncez, contre le droit de subroger votre beau-père en votre lieu et place dans ce contrat.

Mohamed jamal maatouk Docteur en droit, conseiller juridique – dans LA vie ECO