Obligatoire dans le cas de l’acquisition d’un logement à crédit, elle est rarement renouvelée au terme de la première année.
Le montant de la prime va de 400 à 2 000 DH par an.
Assureurs et courtiers stigmatisent l’absence d’obligation légale pour ce type de police d’assurance.

Qu’ils soient locataires ou propriétaires, combien de personnes souscrivent une assurance multirisque habitation ? Même si ce produit s’est développé ces dernières années il reste très peu demandé. Il est très difficile d’être plus précis parce que les chiffres des compagnies d’assurance ne sont pas répartis par contrat mais par type de risque. La case «Autres opérations non vie», qui comprend entre autres la multirisque habitation dans le tableau des primes d’assurances émises en 2008, affiche un petit 135,8 MDH, soit moins de 1% du total. L’on est donc très loin des 5,9 milliards de DH affichés par l’automobile qui caracolait en tête des risques couverts durant la même année. Le prix de cette police d’assurance dépend de plusieurs critères tels que la valeur du bâtiment, celle du contenu assurable (mobiliers, peintures, vitres) ou encore le montant déboursé par le client pour acquérir son logement. Il va de 400 DH à 2 000 par année. Si l’on prend un prix moyen de 800 DH par police et que l’on suppose que l’ensemble de ces «autres opérations non vie» ne contient que des multirisques habitations, le nombre de souscripteurs maximal tourne autour de 170 000, pour un pays qui compte 5 millions de logements. Un taux de pénétration très faible de 3,4%.

Cette faiblesse est confirmée par des courtiers et assureurs contactés par La Vie éco. «La multirisque habitation est le parent pauvre de l’assurance. Très peu de clients y souscrivent et encore moins renouvellent leur contrat après la première année», souligne Saïd Marfouk, directeur du cabinet de courtage en assurance Al Himma.

Selon un responsable de la production d’une compagnie d’assurance, la demande pour cette police dépend du type d’habitation. En effet, si elle est presque inexistante pour les logements loués, cette police commence à percer dans les achats de logements neufs. Et pour cause, «les clients sont obligés de souscrire à cette assurance s’ils veulent bénéficier d’un crédit logement», confie-t-il.

Reste que même avec cette obligation contractuelle (elle figure dans le contrat du crédit), peu de clients renouvellent leur police d’assurance. «Après la première année, les clients répondent rarement à nos lettres de relance et nous finissons souvent par annuler l’assurance après en avoir avisé la compagnie et adressé une mise en demeure au client», se désole M.Marfouk. Selon lui, le renouvellement de l’assurance multirisque habitation dépend beaucoup du segment du logement acquis.

Pas de publicité pour un produit qui reste facultatif
Ainsi, pour le logement économique ou social, «la quasi-totalité des clients ne renouvellent pas leurs contrats», insiste-t-il. La situation est un peu plus différente pour le moyen et le haut standing puisque «les clients qui daignent répondre aux relances de leur courtier réduisent conséquemment la valeur des couvertures», poursuit le patron du cabinet Al Himma.

En dehors du prix, d’autres éléments sont cités par les assureurs et les courtiers pour expliquer le manque d’attractivité de l’assurance multirisque habitation. C’est le cas notamment pour l’absence de publicité pour ce type d’assurance. «Contrairement à l’assurance automobile, il n’existe pratiquement pas de campagne publicitaire pour la multirisque habitation», indique M.Marfouk qui précise que le désintéressement des compagnies d’assurance s’explique par le caractère non obligatoire de cette police. «Les compagnies préfèrent se battre sur le terrain de l’assurance automobile parce qu’il s’agit d’une clientèle captive», poursuit-il.

Les banques ne contrôlent pas la reconduite des contrats

En dehors de la publicité, les professionnels du secteur stigmatisent également la «passivité» des banques qui n’opèrent aucun contrôle sur le renouvellement de la police d’assurance. «Les établissements de crédit obligent leurs clients à souscrire à une assurance multirisque habitation pour bénéficier du crédit logement. Mais une fois le crédit débloqué et la première police payée, ces établissements oublient cette assurance qui doit être payée chaque année», assure M.Marfouk. Si elle est d’accord sur la petite santé de l’assurance multirisque habitation, Nadia Lazrak, DG du cabinet de courtage Gras Savoye, estime pour sa part que les banques n’ont rien à se reprocher dans cette affaire. «Je ne pense pas que tous les établissements oublient cette assurance après la première année. Les courtiers et les compagnies doivent aussi informer les banques lorsque le client cesse de payer sa police après la première année. J’ai eu personnellement des cas de refus de renouvellement qui ont été réglés après intervention de la banque», tempère Mme Lazrak qui se préoccupe davantage du taux de pénétration de la multirisque habitation que de son taux de chute.

Focus :Ce que couvre la multirisque habitation

L’assurance multirisque habitation peut concerner plusieurs garanties, dont certaines sont communes à la totalité des contrats. Il existe la garantie incendie-explosion qui couvre les dégâts qu’un incendie ou une explosion peuvent causer aux habitations et à leurs occupants. Les exemples les plus cités sont la destruction totale du logement, l’asphyxie, les brûlures et l’électrocution. L’on a aussi la couverture contre les dégâts des eaux. Lorsqu’un client dispose de cette garantie, il est assuré contre la rupture de canalisation causée par un manque d’entretien, les débordements de récipients ou d’appareils (évier, machine à laver, etc.) ainsi que les infiltrations. Enfin, la garantie «vol» couvre, elle, la disparition, la destruction ou la détérioration des biens mobiliers résultant de vols, tentatives de vols ou d’actes de vandalisme commis dans les circonstances prévues au contrat et dont l’assuré doit apporter la preuve. Enfin, et non moins important, elle couvre également la responsabilité civile des ménages, une garantie qui s’étend au personnel domestique.

article de la vie eco

Il y a un truc qui m’a toujours marqué en terme de crédit immobilier au Maroc (rappelez vous que je viens de France), c’est le peu d’importance de la durée dans les prêts immobiliers que je vois alloués autour de moi. En effet, s’il est clair qu’à moins de cinq ans vous aurez une réduction de taux, entre 10 et 15 je ne vois la plupart du temps pas de différence.
C’est étonnant de la part de la gestion des risques des banques marocaines de ne pas évaluer un prêt sur 25 ans un peu plus risqué qu’un prêt sur 10 ans…
Et c’est étonnant commercialement pour le client qui se dit quand il prend 15 ans qu’il sponsorise le risque de tous les autres à 20 ans parce qu’il se paye donc un crédit plus cher théoriquement (disons selon des standards européens prudents).

taux d'intérêt à la française

On me contacte très souvent, pour ceux qui négocie directement avec des banques locales, pour savoir comment faire acélérer ses dossiers de prêt immobilier au Maroc. Il faut savoir que pour un particulier qui va tout seul démarcher sa banque au Maroc, le standard entre le premier contact et l’obtention de l’argent si tout va bien est entre 6 et 9 mois. Et encore, attention aux surprises. par exemple, une banque peut vous donner un accord de principe pour un bien neuf sous réserve que vous lui présentiez une garantie bancaire du promoteur. Hors le promoteur n’en a pas !! Dans ce cas il n’y aura aucune issue possible à ce problème. Car même si vous trouvez une solution de votre côté, elle ne correspondra plus à l’accord de principe que vous a fait la banque et vous devrez resoumettre une offre.

Combien d’entre vous ont eu des problèmes parce qu’ils n’avaient pas anticipé ces délais ! Pour avoir une estimation à peu près correcte du temps à passer suivant la tête de votre dossier, adressez vous à un courtier type CAFPI. Le plus important est de détecter en amont les problèmes : exploitation du riad que vous voulez acheter, problème de garantie, problème de titre foncier. Les banques n’offre pas ce service de conseil en amont, et pour cause, cela vient du méchanisme même de la banque : elle commence par observer vos revenus et vos charges afin d’évaluer le risque qu’elle va prendre, et seulement après elle considère le projet. Mais entre temps vous avez pu croire bien des choses, et plusieurs mois ont pu se passer.
Attention aussi à la problématique de convertibilité et de financement au maximum à 70% : il faut anticiper dès le premier chèque de réservation et le premier versement, dès le contrat de réservation. Ce n’est pas après qu’on répare les pots cassés facilement.

A ce niveau, j’ai que deux conseils :
1./ Menez tous les aspects du financement de front (perso, projet, convertibilité) dès le début, et s’il le faut, faites vous aidez, ça compense le risque et ça le vaut.
2./ Anticipez, ne repoussez pas le problème du financement, parce qu’il est clef à tous les étapes, et peut faire rater la vente, ou la faire couter bien plus chère !

Tout le monde en parle tout le temps et c’est à l’occasion d’un excellent article de la vie éco que je me suis encore reposé la question du sérieux et des potentialité de cette démarche.

Ce qui m’interpèle, c’est qu’en matière de crédit immobilier au Maroc, la capacité d’endettement pour le credit n’inclue pas (selon les banques marocaines), le revenu attendu des loyers de la gestion locative, ça ne vous intrigue pas ? Si c’était si sur de marché, pourquoi les banque ne calculeraient pas l’endettement avec en plus ces revenus ?

residence locative maroc

à suivre l’article

« Confier sa résidence secondaire en gestion locative : une bonne affaire ?
Alliances, Palmeraie Développement et prochainement Century 21…, promoteurs et intermédiaires investissent le marché.
Le taux de rendement garanti peut parvenir jusqu’à 10% en dépit de la hausse des prix d’acquisition.
Des règles de prudence à observer avant de s’engager.

Proposée il y a encore quelques années par une poignée d’agences immobilières et cantonnée jusqu’à il y a peu à Marrakech, la gestion locative touristique prend de l’ampleur au Maroc. Parmi les propriétaires de biens immobiliers d’abord, et cela se comprend puisque dans sa formule de base, la gestion locative consiste à décharger un bailleur de tous les tracas de la gestion courante de son bien (rédaction des contrats de location, visite d’état des lieux, encaissement des loyers…).  La possibilité d’accéder à une formule de gestion locative représente même et «de plus en plus un facteur déclencheur d’achat pour la clientèle», témoigne Bernard Charrière, associé à l’agence Marrakech Connexion.

Intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée
Partant, les promoteurs, particulièrement friands de toute solution à même d’accélérer l’écoulement de leurs constructions, ne peuvent que suivre. Tel est par exemple le cas du groupe Alliances Développement Immobilier (ADI) qui a creusé son sillon depuis qu’il a expérimenté avec succès la formule de la gestion locative sur son projet Al Qantara à Marrakech (comptant aujourd’hui 30% de propriétaires acquis à la gestion locative). Et c’est une filiale dédiée (Algest), qui se charge aujourd’hui de commercialiser les solutions de gestion locative que propose le groupe sur le segment résidentiel.
Semblant marquer la distance, le prestataire historique pour ce genre de services, groupe Palmeraie Développement, en est actuellement à une toute autre étape puisqu’il propose les offres les plus sophistiquées du marché (voir encadré en page suivante).
Ceci ne manque pas d’allécher d’autres opérateurs à l’exemple de la franchise Century 21 Maroc qui compte lancer très prochainement une offre de gestion locative saisonnière. Ce qui viendrait renchérir les rangs des prestataires de ce service déjà nombreux (City Red, Dunes du Maroc, Maisons d’Essaouira Location…).
Quels sont donc les rouages de la gestion locative ? Que faut-il savoir pour bien en profiter ? Tout d’abord, il convient de distinguer les différentes prestations de gestion locative qui existent. Ce service peut en effet porter sur de simples ensembles résidentiels ou d’autres dits  touristiques et destinés à une location saisonnière.
S’agissant de ce dernier cas de figure, l’adhésion à un programme similaire à ceux proposés par ADI ou par groupe Palmeraie Développement assure au client une prestation intégrée (de l’acquisition à la mise en gestion locative du bien meublé par le gestionnaire, le tout assorti d’un taux de rendement garanti).
En revanche, si l’acquisition intervient hors programmes intégrés, certaines précautions se doivent d’être prises. En effet, préalablement à l’acquisition, il faut veiller à sélectionner une résidence qui soit appropriée à l’activité de location saisonnière. A ce titre, il est recommandé de s’adresser à une agence immobilière qui soit spécialiste en la matière. Par la suite, il faut s’assurer qu’une société de gestion sera présente à la livraison de la résidence avec au possible une consultation préalable d’un modèle de contrat de gestion locative. Tout en sachant que pour ce genre de formules, c’est généralement le client et non le gestionnaire qui se charge de l’ameublement.
En tout cas, qu’il s’agisse de prestation intégrée ou pas, il faut retenir que la gestion locative vise principalement les acheteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper personnellement de leur bien immobilier. Elle est tout particulièrement intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée. Car dans ce cas précis, il est d’autant plus difficile pour un propriétaire d’assurer seul la location sur de courtes durées. C’est ce qui explique par ailleurs qu’«une grande partie de la clientèle pour ce type de services se recrute parmi les étrangers», fait savoir Karim Belmaâchi, directeur général du groupe ADI.
Pour ce qui est du contenu des formules, il peut généralement être assorti de trois type de rendements : un revenu locatif garanti basé sur le prix d’acquisition, un loyer fixe garanti ou encore un revenu perçu à travers une gestion pour compte.
Que l’on opte pour l’une ou l’autre de ces formules, elles prennent toutes effet dès que le propriétaire signe un mandat de gestion locative. Le gestionnaire se trouve donc chargé de louer le bien (recherche de locataires, gestion des visites, rédaction et signature du contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie). Lui incombe également la responsabilité de maintenir le bien en bon état (encadrement des prestataires chargés de l’entretien, des travaux et réparation du bien immobilier), de souscrire des assurances, de gérer la copropriété et de tenir la comptabilité (envoi des quittances, suivi des charges, encaissement des loyers).

Le contrat doit préciser ce qui doit être supporté par le propriétaire et par le gestionnaire
Cet engagement en appelle à des règles de prudence de la part des clients. En effet, pour éviter tout conflit, il faut s’assurer, dès le départ, que le contrat qui lie les parties énonce tous les droits et toutes les obligations et ce, d’une façon explicite. Naturellement, plusieurs mentions doivent être obligatoirement contenues dans le contrat. Il s’agit notamment de l’identité des parties, de la situation et de la description précise du bien, de l’objet du mandat, des actes que le mandataire peut accomplir seul ou encore de la durée du mandat.
Pour ce qui est du contrat de bail, plusieurs points de vigilance sont à signaler. Il y a tout d’abord l’entretien de l’immeuble. Le contrat doit bien mentionner ce qui est à la charge du propriétaire et ce qui est à la charge du gestionnaire et il doit formellement engager ce dernier à restituer l’immeuble dans son état initial. Pour plus de prudence, il vaut mieux établir un document attestant de l’état des lieux avant la signature du contrat. Par ailleurs, une attention particulière doit être accordée au loyer (qui détermine le taux de rendement dans le cas des contrats à taux garanti), à sa périodicité et à ses conditions. Deux périodicités de versement du loyer existent sur le marché : mensuelle et trimestrielle.
Quant aux contrats à revenu locatif garanti, il faut savoir que les taux de rendements proposés ont baissé depuis 2008, en lien direct avec la hausse des prix d’acquisition. Les taux de rendement de 12% par an qui étaient proposés ne sont donc plus d’actualité. Ils atteignent tout de même les 10% pour les plus élevés. Cela étant, le contrat doit préciser les modalités et la périodicité de révision du taux de rendement si une augmentation périodique est convenue. De même, il faut que le contrat définisse le nombre de nuits que le propriétaire peut passer dans son bien, les périodes dans lesquelles cela est permis ainsi que l’incidence des séjours sur le rendement selon les saisons. Car il faut savoir que le souscripteur à une formule de gestion locative touristique a le droit de jouir de son bien. Naturellement, le rendement va s’amenuisant à mesure que le bien est sollicité.
Considérons par exemple l’offre des Jardins de la Palmeraie (portant sur des biens dont le prix varie entre 1,8 et 3,1 MDH pour des superficies allant de de 85 à 145 m2) qui est assortie de trois taux de rendement garantis. Le plus élevé (8%) ne donne droit à aucune unité de séjour gratuite. Le deuxième taux proposé, qui est de 6% par an, donne droit à 45 unités gratuites de séjour. Le dernier taux est de 4% et il correspond à 60 unités par an. Il va de soit que l’équivalent d’une nuitée en unités de séjour varie selon la saison (une nuit en période de fin d’année coûte plus d’unités qu’une nuit en basse saison). 
S’agissant toujours de taux  de rendement, il convient de se fixer sur leur nature nette ou brute. D’autant plus que les taux annoncés sont généralement bruts et qu’ils n’incluent pas les charges (eau, électricité, syndic, entretien et assurance) ni même l’impôt. A ce titre, il est à noter qu’actuellement aucune incitation particulière n’est accordée pour l’investissement locatif. Il faut dire que la loi sur les résidences immobilières de promotion touristique (voir encadré ci-haut), votée en mai 2008, et dont on attendait beaucoup sur ce plan, n’a pas tenu ses promesses. Néanmoins, les personnes physiques peuvent toujours se rabattre sur le régime de droit commun de l’Impôt sur le revenu (IR) qui exonère leurs revenus locatifs durant les trois premières années, et leur accorde un abattement de 40% par la suite.

Réglementation :Le cadre légal de la gestion locative pèche toujours par manque de rigueur
Le cadre réglementaire de la gestion locative touristique manque toujours de rigueur. C’est là le constat dressé par plus d’un professionnel. «Cela nous empêche de verrouiller nos prestations en tous points», se désole l’un d’eux.?Pourtant, depuis mai 2008, une loi relative aux résidences imobilières de promotion touristique (RIPT) existe. Elle encadre même rigoureusement le métier de la gestion locative.?En effet, elle définit clairement chacun des intervenants qui doivent y prendre part (société de promotion, société de gestion et acquéreur) et énonce leurs droits et obligations.?Elle apporte même des précisions salutaires pour l’organisation de l’activité (par exemple au moins 70% des unités d’un ensemble résidentiel doivent être confiées en gestion locative à une même société). Pour autant, toutes ses matières ne sont pas bonnes à prendre. La durée minimale de 9 ans qu’elle impose pour tout contrat de gestion locative est «trop longue au vu de la forte volatilité des prix observée sur le marché immobilier», juge un professionnel. Mais les plus gros défauts de cette loi demeurent qu’elle n’a toujours pas donné lieu à un décret d’application et surtout qu’elle ne s’applique qu’aux établissements prenant part à la Vision 2010 pour le tourisme.

Innovation :Acheter un bien à 30% de sa valeur et financer le reste par une gestion locative

Et si une formule de gestion locative vous permettait de ne débourser que 30% de la valeur d’un bien immobilier que vous comptez acquérir?? C’est la dernière trouvaille de Palmeraie Développement. La formule lancée il y a quelques semaines par le groupe intègre une prise en charge de 70% du financement du bien. La formule proposée s’articule essentiellement autour d’un apport initial dû de 30% payable en deux étapes : 15% à la signature du contrat de réservation la première année, et 15% restants dans les 12 mois qui suivent. Les 70% restants sont financés par un crédit bancaire sur une période de 20 ans pour lequel Palmeraie Développement propose une formule de gestion locative. En effet, le promoteur se charge de payer durant les 5 premières années les traites relatives au crédit contracté. A partir de la sixième, l’acquéreur peut soit résilier le contrat de gestion locative et continuer à payer ses traites, soit maintenir le contrat, et Palmeraie Développement lui versera annuellement 6% du montant de son bien acquis, ce qui correspond aux traites à payer. En bonus, les acquéreurs ont la possibilité de profiter de leurs unités à consommer dans un bien similaire au leur, au sein du resort Palmeraie Village à Marrakech, dès la signature du contrat de réservation. »