Le secteur des Bâtiments et Travaux publics (BTP) , deuxième plus grand employeur du Maroc, connaît un véritable dysfonctionnement dans sa cible de produire du logement social. C’est ce qu’a reconnu le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, Ahmed Taoufiq Hjira, lors d’une conférence organisée récemment à l’occasion du forum du BTP 2010 à Casablanca.

Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace présentait le 27 mai dernier, à l’occasion d’une rencontre public/privé au forum du BTP 2010 à Casablanca, le dispositif adopté par le gouvernement pour promouvoir la production du logement social.

Le secteur du Bâtiment et travaux Public reste sans doute l’un des plus grands employeurs du pays (2ème après le secteur des services selon le ministre), absorbant à lui seul plus de 8% de la population active occupée, et plus de 30% des demandes de crédit sont spécialement dédiées à l’immobilier.


Selon les statistiques de la Fédération Nationale des BTP, le secteur fait vivre plus de 1 million de familles. Durant les trois dernières années, le budget de l’investissement de l’Etat a presque doublé. Il est passé de 82 MD Dh à 163 MD Dh 2010.

Selon la dernière enquête de conjoncture du Haut Commissariat au Plan portant sur le premier trimestre de cette année, 51% des chefs d’entreprises opérant dans les BTP ont déclaré une hausse de leur activité, 13% une stabilité et 36% une baisse.

Mais cette tendance haussière aurait été enregistrée, essentiellement, dans les activités de la construction du gros œuvre de bâtiments et des travaux spécialisés de génie civil.


Le pas cher : Une cible peu rentable pour les professionnels

Le logement social, quant à lui, constitue une infime partie de la rentabilité financière des professionnels du secteur. Ceux-ci rencontreraient plusieurs difficultés, qui ont abouti à une baisse considérable de la production entre 2008 et 2009 (baisse de 30%). A cela s’ajoute une faible offre de logements locatifs.

Le ministre de l’Habitat reconnaît, à ce titre, un désintérêt de plus en plus accru du secteur privé.


Incitations fiscales pour les logements d’entrée de gamme au Maroc

Pour faire face à ces dysfonctionnements, les nouvelles dispositions de la loi de finances 2010 se sont principalement focalisées sur une démarche d’incitation fiscale en faveur des acquéreurs et des promoteurs immobiliers.

Ainsi, à partir de cette année jusqu’en 2020, l’Etat accorde une aide financière à l’acquéreur d’un logement social en exonérant la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Et le promoteur immobilier quant à lui, se voit exonéré de l’Impôt sur la Société (IS), des droits d’enregistrement, des taxes sur le ciment et des taxes locales.


Ndlr :
A savoir que pour le credit immobilier pour des logements à bas prix au Maroc, on a souvent des problèmes d’endettement ou de régularité ou caractère formel des revenus (noir, non déclaré, travail intermittent, non titularisé, …). Pour combler cela , l’état a mis en place Damane Sakane, mais les banques du Maroc peinent un peu à le répandre, étant donné aussi que cette cible n’est souvent pas leur cible prioritaire, et y compris en terme de pret immobilier, car population plus compliquée à gérer et moins consommatrice de services.

Le gouverneur de la province de Sidi Kacem, M. Mohamed Guerdouh, a invité, mercredi, les services concernés par l’habitat et les promoteurs immobiliers à faire preuve de créativité et de dynamise pour résorber le déficit en logements sociaux dans la province.

Le gouverneur, qui présidait une réunion sur le nouveau dispositif de relance du logement social 2010-2020, a annoncé la constitution d’une commission qui doit regrouper tous les services concerné par l’habitat (agence urbaine, délégation régionale de l’habitat, architectes et services des impôts) qui sera l’interlocuteur, pendant trois mois, des promoteurs immobiliers pour les éclairer sur les mesures d’encouragement fiscales, juridiques, administratives et organisationnelles destinées à la promotion de ce type de logement.

Selon la délégation régionale de l’habitat, le déficit en logements sociaux dans la province de Sidi Kacem, en 2009, est de 5045 unités. Les besoins globaux en logements dans cette province à l’horizon 2020 sont de l’ordre de 21.340 unités.

De même source, on ajoute que les ménages disposant de 1,5 pc du smig dans la province représentent 56,7 pc et ceux touchant entre 1,5 et 2,5 pc du smig 25,6 pc.

Selon des exposés faits à cette occasion, il y a une crise de l’offre en logement social au niveau national. Plus de 60 pc des demandes en logements concernent les logements sociaux, selon des statiques fournies par les responsables du ministère de l’habitat.

Pour encourager les promoteurs à investir dans ce type de logement, le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif pour relancer le logement social s’étalant sur la période 2010-2020 pour « donner de la visibilité et de la stabilité fiscale à l’investissement dans l’immobilier social ».

Parmi ces mesures, l’Etat verse une aide financière à l’acquéreur, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien, objet de la transaction à condition d’occuper le logement à titre d’habitation principale pendant quatre ans, et l’exonération des promoteurs immobiliers de l’IS/IR, des droits d’enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales, dans le cadre de conventions passées entre l’Etat pour la construction de 500 logements minimum sur une période de cinq ans.

L’Etat a également prévu une nouvelle définition du logement social par un prix variable avec un maximum de 250.000 dh hors TVA et une superficie variant entre 50 et 100 m2, un amendement du cahier des charges, qui sera adossé aux conventions définissant des nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité, ainsi que la possibilité accordée, pendant l’année 2010, aux promoteurs immobiliers de passer avec l’Etat des conventions pour les projets non conventionnés préalablement autorisés avant le 1er janvier 2010, réalisés, ou en cours de réalisation, et non encore commercialisés avant cette date.

Ces conventions portant sur 100 logements minimum, permettront aux promoteurs de faire bénéficier les acquéreurs du versement du montant de la TVA. L’objectif de ces nouvelles mesures est d’arriver à un rythme de production de 150.000 logements sociaux à l’horizon 2012 et 300.000 durant la période 2010-2020.

Pour les mesures d’accompagnement au niveau local, l’inspecteur régional du ministère de l’habitat a annoncé la création d’une commission régionale et d’une autre provinciale présidées respectivement par le Wali de la région et le gouverneur de la province pour suivre et dynamiser les outils de promotion du logement social.

fogarim maroc statistique credit

Cette petite hausse de l’encours des crédits passe pour une excellente note en comparaison avec les investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de l’immobilier qui ont dégringolé de 7,78 milliards de DH à 4,97 milliards. «Les IDE relatifs à notre secteur ont toujours été très liés au haut standing qui a été le segment ayant le plus souffert de la mévente. Il est donc tout à fait normal que les investisseurs étrangers qui ont également subi les foudres de la crise de l’immobilier dans d’autres pays s’engagent moins sur le marché national», tempère un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). En matière de production des logements, les mises en chantier totales ont quasiment stagné puisque l’on est passé de 360 000 en 2008 à 360 600 en 2009. En revanche, les mises en chantiers de logements sociaux se sont effondrées, enregistrant un piètre 156 600 contre 213 000 unités un an auparavant.


Seulement 18 300 baraques détruites

Quoi qu’il en soit, les achèvements ont augmenté, passant de 241 000 unités en 2008 à 259 500 l’année dernière. Mais ce n’est pas le cas pour tous les segments, puisque les logements sociaux ont encore marqué le pas. A peine 90 000 unités ont été livrées contre 129 000 en 2008, soit 30 % de moins. Les conséquences ont été directes sur les réalisations du Fogarim. Ce fonds géré par la Caisse centrale de garantie (CCG) et destiné à garantir les prêts immobiliers contractés par des personnes à revenus faibles ou irréguliers a profité à 9873 ménages en 2009 contre 14870 en 2008 et 15 513 en 2007. Depuis sa création, le fonds garantit 53312 crédits accordés pour un montant total de 7,76 milliards de DH.
Le logement social n’est pas le seul segment à avoir souffert. Le programme Villes sans bidonvilles a également accusé une légère baisse de régime. Ainsi, les efforts conjoints du ministère de l’habitat et de celui de l’intérieur n’ont abouti qu’à la démolition de 18 300 baraques contre 22 000 un an auparavant. Pour reloger les bidonvillois, 18 000 unités ont été mises en chantier et 15 500 ont été achevées l’année dernière, ce qui porte le cumul à 204 500 mises en chantiers et 157 000 achèvements à fin 2009. Seules 8 localités ont été déclarées villes sans bidonvilles en 2009, ce qui porte le total à 38 villes sur un objectif de 83 d’ici 2012. «Ce programme souffre notamment du manque du foncier et de l’absence de convergence entre les différentes administrations concernées. De plus, les ménages concernés par ce programme sont tous insolvables», explique le ministère de l’habitat et de l’urbanisme. Ce programme qui vise à recaser 266 000 ménages est doté de 25 milliards de DH, dont une subvention étatique de 10 milliards. Mais le nombre des ménages habitant dans ces baraques n’a cessé d’augmenter au fil des années pour atteindre 298 000 en 2006 et 310 000 en 2009. Le programme de logements à 140000 DH qui a été lancé en 2008 peut être considéré comme l’une des rares satisfactions de 2009 puisque 4 500 unités ont été livrées et 31 000 autres lancées, ce qui porte le nombre des logements lancés à 52 000, soit 40% du programme total qui comprend 130 000 unités.


FOCUS lus de 97 000 dossiers de construction instruits par 25 Agences urbaines

Les 25 Agences urbaines du Royaume (en fait elles sont 26 mais celle de Casablanca est toujours sous la tutelle du ministère de l’intérieur) ont instruit 97 112 dossiers au cours de 2009 et ont donné un avis favorable pour 73,4% des projets. «80% des projets ayant reçu un avis favorable sont de type économique et 68% des dossiers instruits sont passés par les guichets uniques installés au niveau des agences urbaines», explique-t-on auprès du ministère de l’habitat. Les contrôleurs des Agences urbaines ont en revanche effectué 22 991 visites de chantiers et ont relevé 12 643 infractions.
La production des documents de l’urbanisme n’est pas en reste puisque l’année 2009 a connu le lancement de 109 documents dont 6 schémas directeurs, 33 plans d’aménagement et 70 plans de développement des agglomérations rurales (PDAR). Sur les 109 documents lancés, seuls deux schémas directeurs, 30 plans d’aménagement et 5 PDAR ont été homologués. Pour 2010, le ministère de l’habitat espère l’homologation de 6 schémas directeurs, 103 plans d’aménagement et 44 PDAR.


source : la vie eco

Le ministère de l’Habitat et de l’aménagement du Territoire piloté par Taoufik Hejira lance un appel aux promoteurs immobiliers internationaux susceptible de construire des logements sociaux à 140 000 dirhams pour faire face au désintérêt manifesté par les opérateurs nationaux et le «danger» qui pèse sur ce segment de marché.

Taoufik Hejira

Pour rappel, aucun projet d’investissement dans ce type de produit ne figure dans l’agenda 2010. D’où la montée au créneau de Taoufik Hejira – particulièrement discret depuis le début de la crise dans le secteur immobilier – qui se montre déterminé à relancer le marché du logement social, et ce coûte que coûte, semble-t-il

Il est vrai que ce dernier agit (et s’agite) car la situation est devenue inquiétante voire alarmante. En effet, le centre d’intérêt majeur du programme national de l’habitat reposait sur l’engagement de l’Etat à impulser (et à encadrer) une politique publique dédiée aux catégories de populations les plus démunies afin que chaque ménage puisse avoir accès à un logement digne. D’où la naissance du label «Villes sans bidonvilles».

Malheureusement, très vite, l’environnement de l’immobilier s’est enflammé. Bulle immobilière, spéculations tout azimut, flambée des prix, course au foncier, pratiques corruptives, endettement des populations,…. Le tout sous le regard de l’Etat. Encourager l’accès à la propriété est un acte noble et responsable, mais ne pas jouer son rôle de «garde fous» et de régulateur est irresponsable. Il ne suffit pas de lancer des programmes !

Comment expliquer que le holding public, Al Omrane, ne soit pas le moteur de croissance des logements sociaux au même titre que les Offices publics dans les pays voisins ? Pourquoi Casablanca, la capitale économique, ne jouit-elle pas d’un schéma d’aménagement du territoire clair et (surtout) disponible ?

S’il est vrai que durant la décennie qui vient de s’écouler de nombreux foyers ont pu devenir propriétaires de leurs biens, que des groupes immobiliers se sont créés, que des milliers d’emplois ont été créé, que des investisseurs étrangers ont mis le cap sur le Maroc, il n’en reste pas moins qu’aujourd’hui le bilan est mitigé, que la situation est critique et que le contexte sur fond de crise est inquiétant.

Faire appel à des promoteurs étrangers pour construire des logements sociaux illustre bien l’incapacité de l’Etat à «auto-gérer» ses politiques publiques. Pis. Quel sera le prix à payer de cette opération ? Que ce soit en matière d’exonération fiscale, des conditions d’accès au foncier, au circuit dédié aux démarches administratives, aux conditions requises pour le rapatriement des dividendes, … Bénéficieront-ils de «largesses» consentit par l’Etat ? Cela parait inéluctable…

Pour l’heure rien ne filtre sur ces sujets. On se contente d’agiter le chiffon rouge en guise de menace à l’égard de promoteurs nationaux qui semblent plus préoccupés par l’état de leur trésorerie, par les piqûres de rappel des banquiers et la perspective de décroissance du secteur.


L’avis de Thierry :
Ils pourraient aussi faire des gestes envers les ux d’intérêts de crédit immobilier au Maroc ou supprimer la TVA sur les taux d’intérêt des prêts au Maroc pour faire baisser les mensualités !!