Impressionnant ! Avec la légère baisse de l’immobilier en France, cumulée à la baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, le pouvoir d’achat des français en terme d’immobilier à grimper. Cette nouvelle est incontestable et le gain est marqué.
Pour exemple : avec des moyennes de prix de marché, un parisien peut acheté pour la même mensualité de prêt immobilier 5m² de plus qu’il y a 5 mois !

Comme quoi les effets ne sont pas si évidents qu’il n’y parait, et pour ceux qui peuvent se le permettre, c’est tout à fait un bon moment pour acheter !
Étonnant n’est-ce pas ?

 Une réforme du mécanisme d’indexation des taux variables est en cours de finalisation. 

Deux pistes ouvertes par les membres d’une commission tripartite associant la Banque centrale, le Trésor et le GPBM. Leur point commun : elles retirent au Trésor le pouvoir d’influencer le mode de révision pour enfin le confier au marché interbancaire. Seulement, pour des raisons d’ordre juridique, le nouveau système d’indexation s’appliquera uniquement aux nouveaux contrats de crédits à taux variable.

Jusqu’à ce jour, le Trésor se trouve dans une situation particulièrement gênante qui le contraint à limiter son financement au seul créneau des maturités courtes et occasionnellement moyennes. Depuis plus de deux ans, le ministère des Finances a préféré suspendre ses interventions de longue maturité (plus de dix ans). La raison qui explique ce comportement est notoirement louable. A chaque fois qu’il est appelé à réagir à ce sujet, le directeur du Trésor, Zouheir Chorfi, se montrait intransigeant face à la pression des intermédiaires (banques et assurances) : « Nous ne voulons pas être taxés d’être à l’origine d’une hausse des taux variables », répétait-il à qui voulait l’entendre. Notons aussi que le coût ou le prix proposé par les intermédiaires ne se présentait pas dans des niveaux acceptables aux yeux du Trésor. Au cas où ce dernier aurait cédé à la pression de cette demande, les crédits consentis aux clients, à taux variable, auraient dû subir des variations relativement importantes. C’est donc un geste fort de la part du gouvernement, dont on parle rarement, lequel s’ajoute aux différentes mesures introduites dans le souci de préserver le pouvoir d’achat des citoyens.

Généralement, l’on s’accorde à conseiller de souscrire un crédit à taux variable lorsqu’on anticipe une baisse des taux d’intérêt. Si le contexte du début des années 2000 était propice à l’émergence de cette pratique, la conjoncture actuelle, marquée par une incertitude liée à la conjoncture économique internationale, combinée à une plus grande flexibilité des taux d’intérêt au Maroc, appelle sans doute à faire preuve d’une grande prudence. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les agents économiques s’endettent de moins en moins à taux variable. Toutefois, le stock du « variable », essentiellement dans le segment des crédits immobiliers, a très fortement augmenté pour atteindre un stock équivalent à celui des taux fixes. De 2005 à 2007, la production des crédits immobiliers a été réalisée, pour plus de la moitié, à taux variable. Cette proportion a tendance à baisser pour revenir à moins de 40%. Comparativement à d’autres pays, le même ratio ressortait à moins de 30% pour la France et l’Allemagne, 70% pour le Royaume-Uni et l’Italie et 97% pour l’Espagne.

La logique derrière l’absence du Trésor paraît certes compréhensible de par sa teneur « sociale », mais le statu quo actuel ne sera plus tenable dans la durée car, de la sorte, on affecte involontairement le mécanisme mécanique de transmission de la politique monétaire. La Banque centrale aura beau déplacer, à la baisse ou à la hausse, le curseur de son taux directeur (qui renseigne sur le prix de l’argent au jour le jour), une fois que le Trésor persistera à s’absenter sur le marché adjudicataire des échéances longues, ce comportement aura pour conséquence d’atténuer l’impact de la politique monétaire sur les taux variables. Par ailleurs, en cas de hausses successives du taux directeur, le mécanisme en place pourrait affecter la gestion Actif-Passif des banques. Dans un tel scénario, l’annonce d’une modification du taux directeur risque de n’intéresser que le monde interbancaire et ne serait que partiellement transmise sur le coût des crédits à taux variables.
Vis-à-vis de l’expérience occidentale, le modèle marocain du taux variable se distingue par la nature de son système d’indexation lié directement aux taux pratiqués sur le marché des adjudications des bons du Trésor.

Ailleurs, pour ne prendre que l’exemple européen, la référence retenue est guidée par le comportement du marché interbancaire. C’est la raison pour laquelle les ménages suivent de près l’évolution de l’Euribor, le principal taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Cet indicateur reflète le taux moyen auquel un échantillon de 57 grandes banques prêtent en blanc (c’est-à-dire sans que le prêt ne soit gagé par des titres) à d’autres grandes banques. A chaque fois que Jean-Claude Trichet change le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), l’annonce est très attendue et chacun se met à ajuster ses propres anticipations au gré de la nouvelle donne. Migrer d’un taux fixe à un taux variable ou bien l’inverse, racheter son crédit, rembourser par anticipation…ce type d’ajustement fait partie d’une culture pleinement appropriée par les clients en Europe et surtout aux États-Unis. On trouve même sur le Net des sites ou parfois des blogs spécialisés dans le conseil en taux d’intérêt. Maintenant, pour revenir au cas marocain, il faut dire que la politique monétaire des années 80 et 90 a été dominée par la gestion du taux de change. Encore faut-il rappeler que la pratique du taux variable est très récente au Maroc.

Si les clients l’ont très fortement utilisée ces cinq dernières années, c’est parce que ce choix leur a permis de profiter naturellement d’un coût largement inférieur au choix d’un taux fixe. Le contexte s’y prêtait, il y a eu une baisse graduelle des taux d’intérêt, une baisse de l’inflation, une solidité des bilans bancaires, le tout dans un environnement de plus en plus concurrentiel. Entre-temps, beaucoup de choses ont changé. Le monde a changé aussi. Il y a eu également la nomination d’un nouveau gouverneur à la tête de la Banque centrale, en la personne de Abdellatif Jouahri. En déployant ses multiples talents de banquier chevronné, le Wali de BAM a mené jusque-là avec succès la réforme des statuts de l’institut d’émission avec, en toile de fond, l’indépendance de la politique monétaire des politiques (gouvernement). En contrepartie de cette séparation de pouvoirs vis-à-vis des décideurs de la politique budgétaire, Bank Al-Maghrib (BAM) se fixe un seul et unique objectif, celui de la stabilité des prix. Mission pleinement réussie malgré la flambée des prix des matières premières en 2008 et les soubresauts de la crise économique mondiale. Trait saillant de cette mutation, les agents économiques intègrent les prévisions de la Banque centrale dans leurs anticipations. Preuve en est que bien avant la dernière réunion du Conseil de BAM, le 24 mars dernier, les observateurs du marché monétaire avaient déjà anticipé une baisse du taux directeur.

La seule chose qu’on ne connaissait pas avant l’annonce officielle, c’était l’ampleur de la baisse. Le fait d’anticiper cette décision reflète la crédibilité de l’institut d’émission et donne du sens à son indépendance. L’idéal serait de voir ce type de décisions laisser des traces sur l’ensemble des taux, peu importe les échéances. L’indexation des taux variables sur le coût de financement du Trésor, tout en empêchant ce dernier de se financer à long terme dans des conditions semblables à celles qu’on vit aujourd’hui, remet en cause la notion de la variabilité elle-même. Conscients de ce biais, les acteurs du marché monétaire sont en train de finaliser une réforme du système d’indexation. Une commission tripartite associant le Trésor, la Banque centrale et le GPBM examine depuis quelques mois les différentes pistes exploitables. Deux options restent ouvertes, apprend-on d’une source proche du dossier. L’idée retenue au départ serait d’associer le mécanisme d’indexation à une référence monétaire. Pour concrétiser cette solution, il va falloir disposer d’une courbe des taux à terme (et non pas au jour le jour) pratiqués sur le marché interbancaire similaire à la courbe de l’Euribor. Seul hic, les banques marocaines ne cotent pas à terme (par exemple, prêts en plusieurs maturités, 3 mois, 6 mois, 9 mois, 12 mois). Autrement dit, elles doivent afficher les cotations qu’elles proposent pour les échanges à terme. C’est sur cette base qu’il serait possible de calculer une courbe monétaire pour un ensemble de maturités, en général jusqu’à 12 mois. La publication et la mise à jour en temps réel de cette courbe de cotation est confiée généralement à une association de marché ou bien à la Banque centrale.

Dans la mesure où les conditions favorables à cette mutation ne sont pas encore requises, la commission tripartite pense à une solution provisoire qui consiste à indexer les taux variables sur la moyenne du Taux moyen pondéré (TMP) au cours des six derniers mois au sein du marché interbancaire. Exemple, le taux variable d’un crédit contracté au 26 juin 2009 sera révisé au 26 juin 2010 sur la base de la moyenne du TMP calculée pendant la période allant du 26 décembre 2009 au 26 juin 2010. A la question de savoir si, dans le contexte actuel, l’application de cette nouvelle référence impacterait à la hausse ou à la baisse les taux des crédits immobiliers (qui portent habituellement sur de longues échéances pouvant aller jusqu’à 25 ans), tout dépend de la conjoncture monétaire du semestre précédant le rendez-vous annuel de la révision du taux. Mais l’on s’accorde à dire que le taux variable sera statistiquement corrélé au taux directeur de la Banque centrale.

Au-delà de la nouvelle référence pour le calcul des taux variables, il est important de noter que la prime de risque joue un rôle important dans la formation des taux débiteurs. Celle-ci diffère d’un client à l’autre et varie selon la solidité des actifs et du dossier accompagnant la demande du crédit. Par ailleurs, si une banque envisage une détérioration généralisée de l’environnement, elle aura tendance à augmenter la prime de risque. Ce qui n’est pas le cas jusqu’à ce jour au Maroc qui s’en sort bien malgré la récession mondiale. A contrario, en Europe et surtout aux Etats-Unis, malgré un taux directeur proche de zéro, les taux variables frôlent parfois les 5% sous l’effet de cette prime de risque…
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Mode d’emploi

La réforme du système d’indexation des taux variables ne concerne que les nouveaux contrats. Les anciens contrats continueront à fonctionner selon le système révisé en 2004, lequel se réfère au marché des adjudications des bons de Trésor. Le dispositif réglementant les intérêts débiteurs stipule que le taux variable n’est applicable que pour les crédits dont la durée est supérieure à une année. Sa révision s’effectue une fois par an à la date convenue, en commun accord, entre la banque et le client. Les variations sont calculées par la Banque centrale sur la base de l’évolution des taux de référence observés au cours des douze derniers mois précédant leur publication mensuelle. Les taux de référence, correspondant aux taux moyens pondérés des bons du Trésor (BT) émis par voie d’adjudication, sont calculés et publiés mensuellement pour les maturités suivantes : les BT à 52 semaines pour les crédits dont la durée est supérieure à 1 an et inférieure à 2 ans, les BT à 5 ans pour les crédits dont la durée est comprise entre 2 et 7 ans, puis les BT de 10 à 15 ans pour les crédits dont la durée est supérieure à 7 ans.

Questions pratiques

Quel a été l’effet de la crise internationale sur le marché interbancaire marocain et sur le crédit d’une manière générale?

Les conditions monétaires au Maroc ont été épargnées des effets de la crise financière internationale. Si le climat d’incertitude prévalant depuis quelques mois sur les marchés monétaires occidentaux s’est globalement traduit par un net recul des emprunts à blanc et des transactions interbancaires, au Maroc, l’élargissement des encours échangés entre les banques laisse indiquer, selon les prévisions de la Banque centrale, une poursuite du fonctionnement normal du marché interbancaire local. De même, l’évolution du crédit demeure relativement soutenue, en dépit d’une légère correction à la baisse après des épisodes de croissance excessive. La poursuite de la dynamique du crédit n’a pas non plus nécessité un gonflement de la base monétaire, à l’opposé de l’évolution constatée dans les principaux pays affectés directement par la crise.

La baisse du taux directeur de la Banque centrale de 3,50 à 3,25%, intervenue le 24 mars dernier, a-t-elle eu un impact sur les taux du marché interbancaire ?

Il faudra attendre la publication des données des mois d’avril et mai. Cependant, parallèlement à la baisse du taux directeur, le taux moyen pondéré du marché interbancaire s’est établi à fin mars à 3,25%. Par contre, sa moyenne mensuelle s’est maintenue à un niveau de 3,45% supérieur à celui de 3,29% observé en février.

Comment la Banque centrale influence-t-elle les niveaux de taux au sein du marché interbancaire ?

La cible opérationnelle de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib (BAM) est le taux interbancaire. Afin de le maintenir à un niveau compatible avec les décisions de son Conseil, BAM régule les conditions d’offre et de demande de liquidité sur le marché interbancaire en mettant en œuvre un ensemble d’instruments et de procédures d’intervention qui constituent le cadre opérationnel de la politique monétaire. Ces instruments peuvent être initiés soit par BAM soit par les banques. L’efficacité du cadre opérationnel de la politique monétaire est renforcée par l’obligation de maintien par les banques de disponibilités en compte auprès de la banque centrale au titre de la réserve monétaire. Le taux de celle-ci a été abaissé de trois points de pourcentage à 12% dès le 1er janvier 2009

Le magazine hebdomadaire dans son édition du 22 Février a publié pour la première fois au Maroc un argus de l’immobilier au Maroc avec des prix par ville, quartier standing… Nous en avons fait une synthèse pour vous tenir informé et ne faisons que publier les données avancées par le magazine qui défend son étude du marché de l’immobilier au Maroc comme suit :

Une dynamique sans précédent caractérise depuis quelques années le secteur de l’immobilier au Maroc. On en juge tous par la densité et la diversité de l’offre immobilière dans tous les secteurs : habitat de standing, moyen standing, logements économiques, maisons de vacances, programmes neufs et complexes immobiliers à vocation touristique…

Nombreux sont projets et concepts qui invitent incontestablement à acquérir un logement, un terrain, une villa…

La facilitation de l’accès à la propriété a largement contribué à « transfigurer » le marché de l’immobilier au Maroc. Pour autant le secteur immobilier en demeurant dans une liberté de prix, exige plus que jamais des repères. Futurs propriétaires, vendeurs… locataires, vous avez un véritable besoin de pouvoir disposer d’une information globale, synthétique, fondée, qui vous permettrait de vous orienter et d’être sécurisés.

Alors pour vous, qui avez l’intention d’investir dans l’immobilier, Challenge Hebdo, en magazine économique attentif à ce qui s’opère dans son monde, et dans sa grande tradition de traiter du secteur de l’immobilier, tradition largement appréciée du grand public, lance pour vous un observatoire trimestriel des prix de l’immobilier dans les principales villes du royaume à commencer par Casablanca.

IMMOMOTO vous l’offre concernant la ville de CASABLANCA pour vous donner à la fois vision et visibilité sur un marché qui vous intéresse, mais aussi pour vous permettre d’élargir votre champ de recherche, en connaissance de cause.

Le vœu de Challenge Hebdo selon ses responsables est que ce guide fasse référence par la rigueur qui a présidé à son élaboration, l’ayant conçu avec des professionnels et des experts du domaine. Ainsi, agences immobilières réputées pour leur sérieux, notaires, banquiers, architectes, assureurs, écologistes…

Cette étude porte notamment sur :

· Près de 20 villes du royaume, 200 quartiers, appartements et villas, avec segments immobiliers, foncier…

· Des fourchettes de prix dans le neuf et l’ancien

· Des fourchettes de prix à la location

· Une tendance des évolutions du marché de l’immobilier au Maroc.

Un sommaire complet vous permet une consultation aisée du guide, lequel outre les prix de l’immobilier, vous donne bien d’autres informations utiles, pratiques et indispensables pour tout savoir. Vous en souhaitant bon usage, IMMOMOTO n’assume aucune responsabilité concernant les données qui pourraient être erronées ou mal interprétée.

Voici donc un extrait pour les trois produits Appartements, Villas et Terrains à Casablanca.

Appartements (Prix en Dirhams)
Neuf Ancien
Quartiers Minimum Moyen Maximum Minimum Moyen Maximum

Racine

Moyen standing 12000 14300 17000

Standing 17000 21700 25000 15000 17900 21000

Palmier

Moyen Standing 12000 13800 15000

Standing 14000 16500 18000 11500 12300 13000

2 Mars-Hôpitaux

Moyen Standing 11000 12750 15000

Standing 13000 15700 18000 10000 11600 13000

Bourgogne

Moyen standing 8000 10400 12000 7000 9000 10000

Standing 13000 15000 17000 11000 12800 17000

Maârif extension

Moyen standing 8000 10700 13000 8000 9750 12000

Standing 12000 11800 17000 10000 11300 13000

Moulay Youssef Bd de Bordeaux

Moyen standing 7000 8000 9000 6000 7400 8500

Standing 11000 14000 17000 10800 13200 15300

Ghandi-Quartier Des princesses

Moyen standing

Standing 12000 15300 2000

Bd d’anfa (hors Racine)

Moyen standing 9500 10600 12000

Standing 13000 15300 17000

Val Fleuri

Moyen standing

Standing 10000 13500 17000 12000

Ain chok Hay El Inara

Économique 5000 6000 7000 4500 5250 6000

Moyen Standing 7500 8250 9000

Ain Sebaâ-Belvédère Roches Noires

Moyen standing 8500 9200 10000 6000 6750 7500

Hay Hassani- Oulfa Bernoussi

Économique 5400 5900 6600

Moyen standing 7000 7750 8500

Dar Bouazza

Standing 9000 12000 15000

Villas (Prix en Dirhams/m²)

Quartiers surfaces Minimum Moyen Maximum

CIL

Moins de 500m² à 500m² 12000 15600 18000

Plus de 500 à 1000m² 12000 17000 20000

Longchamps

Moins de 500 à 500m² 15000 16200 18000

Plus de 500 à 1000m² 18000 21500 25000

Anfa Supérieure

Moins de 500 à 500m² 20000 22700 25000

Plus de 500 à 1000m² 15000 20000

Vieux Ain Diab

Moins de 500 à 500m² 15000 16500 18000

Val d’Anfa-Dawliz

El manar

Moins de 500 à 500m² 11000 12000 13000

Plus de 500 à 1000m² 10000 11000 11500

Oasis

Moins de 500m² à 500m² 9000 11700 15000

Californie

Moins de 500 à 500m² 14500 16650 20000

Chantilly

Moins de 500 à 500m² 12000 15200 18000

Plus de 500 à 1000m² 18000 21500 25000

El Haddaouiya

Moins de 500 à 500m² 11500 12200 13000

Dar Bouaâzza

Moins de 500 à 500m² 13000 16000

Terrains (Prix en Dirhams /m²)

Quartiers surfaces Minimum Moyen Maximum
CIL
Surface moyenne 8500 9000 10000
Oasis
Surface moyenne 7000 9500 12000
Californie
Petite surface 6500 8900 10000
1500m² 9000 10000
2500m² 7000 8000
Anfa supérieure
600 à 700m² 30000
1000m² 17800
Grande surface 12000 12700 14000
1000m² et plus 13000 14500 16000
Polo
Toute surface 9000 10500 12000
SidiMaârouf
Surface moyenne 9000 10500 12000

Jai lu un article particulièrement intéressant dans l’économiste de la semaine dernière.
On y parle des tendances actuelles pendant la crise : ici au Maroc ou les biens immobiliers même de luxe s’arrachaient comme des petits pains, on se retrouve aujourd’hui avec des promoteurs qui ont plus de mal à vendre. Donc on n’impose plus ses prix ni ses conditions : le pouvoir revient un peu dans les mains des acheteurs qui peuvent prendre le temps de négoicier et surtout d’étudier la qualité des offres de promotions immobilière au Maroc.

 » Le marché de la résidence de luxe est particulièrement vulnérable à la crise internationale car ses débouchés proviennent, pour une large part, de la clientèle européenne. Résultat, il devient de plus en plus dur de vendre et en tous les cas, la durée moyenne pour écouler un programme s’est rallongée, affirment des promoteurs à Marrakech.

Qu’ils soient intermédiaires ou investisseurs, la plupart des professionnels interrogés confirment la contagion de la crise en Europe: «Les transactions sont au ralenti même si l’on observe une petite reprise depuis la mi-janvier», relève Bernard Charrière, gestionnaire de patrimoine et directeur général de MC Groupe Connexion. A Marrakech, vitrine marocaine de la résidence de très grand luxe, l’euphorie dans laquelle baignait le marché ces dernières années est en train de s’estomper peu à peu. Malgré tout, les opérateurs se veulent optimistes pariant sur un passage à vide momentané en s’appuyant sur le comportement des investisseurs qui viennent de partout, et qui entendent saisir la «bonne» affaire.

Selon les spécialistes, le marché du très haut standing (la profession ne s’est pas encore accordée sur les critères de catégorisation) est aujourd’hui en surcapacité. La question taboue de la bonne fin de certains projets se pose désormais (certes, à voix basse). Il y a un net retournement des rapports de force. Le contexte est aujourd’hui nettement favorable à l’acheteur, mais pour autant il n’a pas été relevé de grosse décote sur le prix du mètre carré. Du moins, officiellement. Ce «paradoxe» tient au fait que beaucoup de promoteurs se sont peu endettés pour financer leur programme. Ils ont massivement recouru aux fonds propres et peuvent donc temporiser en attendant des jours meilleurs.
« Le marché est en train de s’assainir et la référence du prix au mètre carré devient moins importante, puisqu’il faut de plus en plus comparer des biens comparables en standing, en services offerts, en qualité de syndic également. De grands programmes moins avancés ont de plus en plus de mal à vendre sur plans malgré des spéculateurs qui restent à l’affût. C’est peut-être d’eux que viendra le grand redémarrage. »


Je pense aussi que ce passage est un mal pour un bien : tout le monde s’était jeté dans le bain sans grande compétence particulière et avec des business models parfois approximatifs, pariant sur le fait que ça allait se vendre. La relative difficulté du marché actuelle va recentrer sur la qualité et les promesses tenue, et mettre en avant les promoteurs sérieux. L’accès au crédit n’en sera que facilité, car les montages un peu bizarres des promoteurs wanabee n’auront plus place (tout ce qui est des fausses VEFA : vente en l’Etat Futur d’Achèvement seront remplacées par de belles caution bancaires).

Des news du marché des prêts et de l’immobilier très bientôt, suivont les tendances !