Le Rachat de crédit est une formule mise en place par les banques ayant pour but de faire profiter les clients de la baisse des taux du marché. Le rachat de son crédit se fait en général par une banque concurrente à la banque émettrice du prêt initial.


Qu’en est ce que cela est intéressant de racheter ?


Evidemment, ça dépend. En effet, il faut que l’écart de taux soit significatif, et que le Capital Restant Dû à la date du rachat soit suffisamment important.
Au-delà de 3% d’écart de taux, ne réfléchissez pas, contactez une banque, qui se fera un plaisir de récupérer votre crédit. Evidemment, la banque rechignera à le faire s’il ne reste un crédit « que » de 50 000 Dhs.


Faîtes le test vous-mêmes : C’est très simple :


1) Contactez votre banquier et demander lui quel est le Capital Restant Dû de votre prêt à ce jour, et la durée du prêt restante. (Cette information se trouve également dans votre tableau d’amortissement)


2) Allez sur le simulateur pour estimer vos nouvelles mensualités, à périmètre constant :
- Indiquez le montant du Capital Restant Dû à la place du Montant du prêt
- Appliquez un taux confortable, comme 5,60 HT
- Appliquez la durée de prêt correspondant à la durée restante de votre prêt


3) On obtient la nouvelle mensualité. Si cette mensualité est inférieure à votre mensualité actuelle, c’est qu’il peut y avoir intérêt à racheter votre crédit.
Astuce : Multiplier cet écart par le nombre de mois restant de votre crédit, vous aurez une idée plus palpable de ce qu’il est possible d’économiser sur votre crédit.


4) Contacter un conseiller pour affiner votre simulation.


N’oubliez pas également que le rachat est également l’occasion d’adapter le prêt à votre besoin, le « moduler ».
Au bout de 10 ans, les problématique de l’emprunteur ont changé :
- Il peut vouloir rembourser plus à chaque mois, pour réduire la durée du crédit et diminuer son coût
- ou alléger sa mensualité pour se désendetter.

Voici une étude particulièrement intéressante que j’ai lue dans le magazine Challenge Hebdo du Maroc.

Immobilier neuf et ancien au Maroc

Evolution des taux d’intérêts selon le rapport du quatrième trimestre 2008 de Bank al Maghrib, la banque centrale marocaine

Le Conseil de la Banque a décidé, lors de laréunion tenue le 23 septembre 2008, de relever le taux directeur de 25 points de base, le portant à 3,50%. Dans ces conditions, le taux interbancaire est passé de 3,21% en moyenne au cours du deuxième trimestre à 3,33% au troisième trimestre, puis à 3,65% en octobre et novembre.

Parallèlement, les taux des bons du Trésor à court terme émis par adjudication se sont orientés à la hausse en rupture avec leur tendance baissière observée depuis le début de l’année. Cette évolution a été également constatée au niveau du marché secondaire tant pour les courtes maturités, dont les rendements restent proches de ceux du compartiment primaire, que pour les taux  assortissant les bons à moyen et à long terme.

S’agissant des taux créditeurs, le taux moyen pondéré des dépôts à 6 et à 12 mois a poursuivi, du troisième trimestre et en octobre 2008, son mouvement haussier du fait principalement de l’augmentation des taux servis sur les dépôts à 12 mois.

Pour leur part, les taux débiteurs se sont globalement établis, au cours du 3ème trimestre, à leur niveau moyen constaté l’exercice précédent. En effet, les résultats de l’enquête trimestrielle de Bank-Al-Maghrib auprès des banques font ressortir une hausse du taux moyen pondéré en liaison avec l’augmentation des taux appliqués aux facilités de trésorerie, aux crédits à l’équipement et, dans une moindre mesure, aux prêts immobiliers. En revanche, les taux des crédits à la consommation ont de nouveau accusé une baisse s’inscrivant dans leur tendance observée depuis le début de l’année.

Si vous comptez acheter très bientôt un bien au Maroc, vous vous posez sans doute la question : vais-je prendre mon crédit à taux fixes ou à taux révisables ?

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite, avec le niveau des prix actuels, des sommes souvent conséquentes. Ces sommes peuvent être apportées en fonds propres ou empruntées à crédit.

S’il n’est pas dans les coutumes des marocains de passer par le crédit pour financer son bien, il apparaît depuis peu que la logique de rentabilité de l’investissement et surtout de nécessité, poussent les acquéreurs à faire appel au crédit immobilier.

Il s’agit, dès lors, de choisir le prêt qui vous convient le mieux.

Les grandes familles de prêts sont les prêts à taux fixes/variables, les prêts à remboursement mensuel / In Fine, les prêts élaborés (relais, mixtes,…)

Taux fixe ou révisable ?

Si la valeur du taux reste un critère clef de sélection du prêt, les modalités qui l’entourent participent pour beaucoup à ce choix.

Les taux fixes

- Avantage : La solution la plus sûre pour un investissement « long terme » et la plus avantageuse lorsque les taux du marché sont bas.

- Inconvénients : Plus cher qu’un révisable en général, aucune baisse en fonction des marchés, désavantageux lorsque les taux sont élevés.

Les taux révisables

Ce sont des taux sans buttoir à la hausse

- Avantages : En général, La mensualité la moins chère du marché. Et surtout, ils accompagnent une tendance de baisse des taux directeurs lorsqu’elle est en cours.

- Inconvénients : Le risque de hausse. En effet, lorsque les taux sont structurellement bas, et que la prévision à court/moyen terme est une hausse des taux directeurs, ces taux sont dangereux. Il est évidemment possible de se prémunir contre ces risques, en capant le taux à la hausse.

Trucs et astuces : Les taux révisables non capés sont à première vue les plus attractifs. Mais il est bon de savoir que pour les rendre aussi séduisants, ils sont souvent amputés d’une bonne partie de la marge bénéficiaire bancaire indiquée dans l’offre. C’est un taux d’appel dont la promotion n’est tenue que quelques mois. De ce fait, à la date anniversaire de la première révision, si le marché des taux ne bouge pas, votre mensualité à de fortes chances d’augmenter uniquement par le réajustement de cette marge.

Notre avis : Le contexte actuel, semble indiquer que les taux seront vraisemblablement à la hausse, comme le montre la moyenne des taux pratiqués sur le 4^ème trimestre  2008. A ce titre, il est préférable  de profité des taux fixes actuels faibles.

Pour faire des simulations de mensualités, rendez-vous sur les calculatrices en ligne de ce site :
http://www.cafpimaroc.com/calcul.html