Cet article pourra avoir l’air un peu technique, mais il me parait fondamental de parler de cette nouvelle indexation, au Maroc des taux de crédits immobilier surtout pour le variable et des conséquences qu’elle aura à moyen terme et à long terme.

Le trésor marocain cherche à diversifier ses sources de financement et améliorer la gestion de sa dette à long terme.
Pour se faire il a recours a emprunts à maturité longue (10 à 20 ans).
Le retour de cette pratique amène à renchérir les BT sur les maturités longues : exemple 15 ans à 4,15% en hausse de 70 pts à février 2010.
Ce qui remet d’actualité l’indexation des taux variables immobilier moyen long terme.
La stratégie pour palier à ça et ne pas relever les taux de crédit immobilier variable serait d’utiliser le taux interbancaire comme référence au lieu des BT.
Le Taux Interbancaire est le taux pondéré au jour le jour du marché monétaire.
Exemple le TMPJJ au mois de janvier s’établissait à 3,5 % soit une baisse technique des taux de référence de 50 pts.
Dans ce schéma on pourrait s’attendre à une hausse des taux variables jsuqu’à l’arrivée de la nouvelle indexation ou ils rebaisseraient.


Cette nouvelle indexation ferait ce rapprocher le système marocain des standards internationaux.
Ainsi non seulement l’économie serait plus lisible, mais les taux serait plus favorables aux emprunteurs.
Dans la période intercalaire, le problème sera la manière de répercuté la hausse sur les crédits variables en cours : les banques pourraient par exemple proposer des conversion en taux fixes à leurs clients.

La difficulté du passage d’un modèle à l’autre sera aussi l’impact sur les marges des banques.
Sachant qu’avec la densification du marché les marges bancaires ont déjà réduit, les banques devront se préparer pour faire face à ce nouveau défi.

En tous les cas cette nouvelle indexation devrait être favorable au marché de l’immobilier.
C’est aussi une évolution structurelle du marché marocain devant laquelle on ne peut que se réjouir.

Je viens de lire l’article de l’économiste que je vais vous livrer qui confirme a priori une tendance à la hausse des crédits immobiliers au Maroc. Avant de vous livrer la source de l’article, j’ai fait un tour de tendance et il applique que cette augmentation n’est pas forcément réglementaire mais une forte recommandation, ce qui signifie qu’en negociant bien la hausse ne serait pas aussi importante que ça… mais il va falloir bien négocier pour obtenir de bonnes conditions !
Ceux qui avaient pris des taux variables risquent d’avoir de mauvaise surprises, ceux qui ont déjà un accord de principe de la banque mais pas encore levé leur crédit ne seront pas impactés.

Ci dessous l’article :
Le crédit immobilier plus cher… Depuis quelques jours, les taux des prêts accordés aux demandeurs de crédit ont été revus à la hausse. Pour l’heure, la mesure ne cible que les nouveaux demandeurs. Ces derniers ne seraient-ils pas découragés par cette hausse? Les professionnels sont convaincus du contraire. «La hausse des taux est en moyenne de 0,3 à 0,4%, ce qui n’est guère significatif», fait-on valoir auprès d’une grande banque de la place. Les taux appliqués par AWB s’échelonnent entre 5,43 et 6,13% pour les taux variables, et 5,93 et 6,45% pour les taux fixes. Ils varieront selon la durée du financement et sa quotité (inférieure ou égale à 80%). À noter que la durée maximale de prêt pour un fixe est de 25 ans, alors que pour un
taux variable, elle peut aller jusqu’à 40 ans.

Bien évidemment, il restera toujours possible de négocier le taux avec son banquier ou sa société de financement. «Tout dépend de la relation avec le client et du montant
du prêt demandé. Plus celui-ci est important, plus les négociations sur le taux sont souples», affirme-t-on à Wafa Immobilier. Le même ton est donné chez le CIH, où, de
source interne, les taux à 5,50% en variable et 5,95% en fixe, et ce pour un prêt échelonné sur 25 ans. Sur les raisons expliquant la hausse, la place se fait l’écho d’une décision de Bank Al-Maghrib, qui aurait revu à la hausse les taux plafonds. Ce qui viendrait s’ajouter à l’arsenal anti-insolvabilité déployé par les banques. Telle est l’explication la plus COURANTE : « Les effets de la crise perdurant, notamment chez les MRE, BAM aurai probablement voulu se prémunir davantage contre le risque d’insolvabilité des demandeurs de crédit».

Pour rappel, Abdellatif Jouahri, gouverneur de la banque centrale, avait à maintes reprises mis en garde contre l’excès de délivrance de crédits immobiliers, notamment m raison des risques liés au surendettement les ménages. Autre anomalie dans la pratique, l’achat de plusieurs logements économiques par des gens qui agréés ou à l’achat de terrains dans un but lucratif». Mais de quels moyens dispose les banques pour vérifier, a priori, que le bien est acheté à bon escient?

Re bonjour à tous !
Désolé pour cette courte mais longue absence pour ceux qui ont l’habitude de suivre les news au jour le jour et qui m’ont envoyé des mails paniqué pour savoir si j’arrêtais le blog !!
Et je comprends leur impatience, car cette semaine est la plus agitée depuis des mois dans le domaine du crédit immobilier au Maroc !!
Coup sur coup on a vu Bank Al Maghrib (bam, la banque centrale marocaine), annoncer une hausse des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers à taux fixes de 0.3 % à 0.4 % (!!!!) avec prise d’effet immédiate, et une proposition d’indexation des taux variables sur le marché interbancaire du moment.
Ces mesure peuvent avoir un sérieux impact, reste à savoir si tout le monde va les respecter, devoir les respecter ou le vouloir, et comment et combien de temps ceci sera en place.
Je précise que pour tous ceux qui ont eu leur accord de principe à des conditions avantageuses, tant que celui-ci reste valide, il reste valable, et ils pourront avoir leur credit immobilier aux conditions et aux mensualités qui leurs avaient été offertes par leur banque.

Plus d’infos dès que j’ai pu passer quelques coups de fil aux spécialistes du domaine !

Si vous comptez acheter très bientôt un bien au Maroc, vous vous posez sans doute la question : vais-je prendre mon crédit à taux fixes ou à taux révisables ?

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite, avec le niveau des prix actuels, des sommes souvent conséquentes. Ces sommes peuvent être apportées en fonds propres ou empruntées à crédit.

S’il n’est pas dans les coutumes des marocains de passer par le crédit pour financer son bien, il apparaît depuis peu que la logique de rentabilité de l’investissement et surtout de nécessité, poussent les acquéreurs à faire appel au crédit immobilier.

Il s’agit, dès lors, de choisir le prêt qui vous convient le mieux.

Les grandes familles de prêts sont les prêts à taux fixes/variables, les prêts à remboursement mensuel / In Fine, les prêts élaborés (relais, mixtes,…)

Taux fixe ou révisable ?

Si la valeur du taux reste un critère clef de sélection du prêt, les modalités qui l’entourent participent pour beaucoup à ce choix.

Les taux fixes

- Avantage : La solution la plus sûre pour un investissement « long terme » et la plus avantageuse lorsque les taux du marché sont bas.

- Inconvénients : Plus cher qu’un révisable en général, aucune baisse en fonction des marchés, désavantageux lorsque les taux sont élevés.

Les taux révisables

Ce sont des taux sans buttoir à la hausse

- Avantages : En général, La mensualité la moins chère du marché. Et surtout, ils accompagnent une tendance de baisse des taux directeurs lorsqu’elle est en cours.

- Inconvénients : Le risque de hausse. En effet, lorsque les taux sont structurellement bas, et que la prévision à court/moyen terme est une hausse des taux directeurs, ces taux sont dangereux. Il est évidemment possible de se prémunir contre ces risques, en capant le taux à la hausse.

Trucs et astuces : Les taux révisables non capés sont à première vue les plus attractifs. Mais il est bon de savoir que pour les rendre aussi séduisants, ils sont souvent amputés d’une bonne partie de la marge bénéficiaire bancaire indiquée dans l’offre. C’est un taux d’appel dont la promotion n’est tenue que quelques mois. De ce fait, à la date anniversaire de la première révision, si le marché des taux ne bouge pas, votre mensualité à de fortes chances d’augmenter uniquement par le réajustement de cette marge.

Notre avis : Le contexte actuel, semble indiquer que les taux seront vraisemblablement à la hausse, comme le montre la moyenne des taux pratiqués sur le 4^ème trimestre  2008. A ce titre, il est préférable  de profité des taux fixes actuels faibles.

Pour faire des simulations de mensualités, rendez-vous sur les calculatrices en ligne de ce site :
http://www.cafpimaroc.com/calcul.html