Le code, pourtant fondamental pour le secteur immobilier, n’arrive toujours pas à sortir du circuit d’approbation depuis 2007. La raison en est que le projet est volumineux puisqu’il compte 460 articles, ce qui représente une charge de travail insurmontable pour les élus. Conscient de la difficulté à faire passer un tel texte, le ministère de l’habitat a décidé de procéder autrement en présentant plusieurs projets de loi de taille plus modeste mais dont l’adoption sera plus facile, le tout devant en fin de parcours constituer le code.


Le projet de Code de l’urbanisme apportera des innovations dans plusieurs domaines. Ainsi, les documents d’urbanisme passent de trois à deux avec la suppression du plan de zonage. L’objectif recherché par le ministère à travers cette mesure est d’alléger les procédures et d’adapter les textes aux spécificités régionales.


Le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme sera remplacé par un schéma directeur d’agglomération, basé sur le développement de la ville. Il s’agit en fait d’une feuille de route d’une durée de vie de vingt ans, dont les dispositions sont opposables à l’administration.

Le schéma d’agglomération doit s’aligner sur les schémas d’aménagement du territoire et le schéma d’aménagement régional qui, eux, seront réalisés par le ministère de l’aménagement du territoire.

Par ailleurs, le plan d’aménagement (PA) ne sera pas en reste puisque le projet du code le définit comme un document élaboré sur la base des directives du schéma d’agglomération. Il s’agit d’un petit plan, plus détaillé, conçu pour des zones nécessitant un intérêt spécifique à cause de leur extension rapide ou de leur difficulté d’exploitation.

Le code prévoit également de créer une redevance pour l’ouverture des nouvelles zones à l’urbanisation.

Je viens de lire un article plutôt alarmiste dans l’économiste. Alarmiste surtout en ce qui concerne les déséquilibre offre/demande et l’habitat social. L’article s’appelle « UN vent de panique souffle sur l’immobilier.  » Je vais vous en livrer quelques lignes.
C’est vrai que quelques directives bien amorcées, comme les logements sociaux avec les plans sans villes sans bidonvilles + le soutien du fond damane sakane pour les crédits immobiliers marocains pour les revenus moyens avaient de quoi frapper fort mais souffrent vraiment de la situation. Sinon dans certaine ville on constate qu’il y a eu stagnation voir légère baisse des prix (2%). Vu la situation internationale ça ne me parait pas de la folie ? Mais bon certains semblent le croire, c’est le problème d’avoir été élevé avec des 12 % de croissance annuelle (demandez à l’industrie chinoise en ce moment ! )


Quelques mots de l’article avant d’en discuter
Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. (…) Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
(NDLR qu’est-ce que je vous disais, les gens croient qu’ils vont tirer 11% de croissance annuelle, et encore, sans avoir pris de grandes réformes… dans quelle économie voit-on ça ?)
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.


Hausse des taux de crédit immobilier
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.

Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.

Plus inquiétant encore, le désintérêt des promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.

L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.(…)
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.

Les chiffres du premier semestre 2009 sur les prêts immobiliers au Maroc et le marché de l’immo marocain d’une manière générale commencent à sortir… Pas reluisants… Y’a-t-il liue de s’alarmer ?


Il y a deux manière de les prendre : si on considère l’évolution des credits contractés au Maroc pendant le premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, c’est la baisse ! La forte baisse ! Pareil pour le marché de l’immobilier. Cette baisse des volumes se situe entre 30 et 35 % sur le Maroc mais reste ciblée sur les zones plutôt touristiques, car ce sont les spéculateurs et les investisseurs étrangers qui se sont retirés le plus fort et le plus vite. Il faut aussi se rappeler que la crise internationale a commencé au second semestre 2008 et que les deux pires trimestres en matière de crédit immobilier pour l’Europe mais aussi pour le Maroc ont été le 4ème trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 (en France -40% de crédit immobiliers accordés sur le premier trimestre 2009 par rapport à 2008). Donc les statistiques sur S2 au Maroc devraient être beaucoup moins catastrophique que les premiers semestres comparés.


Cela dit, comme disait Chirac : « il faut raison garder ». Il n’y a pas de crise financière au Maroc, les banques sont stables, BAM (Bank Al Maghrib), contrôle les marchés financiers, les taux d’intérêts et suit les échanges de prêt, et beaucoup de l’argent utilisé dans l’immobilier de luxe orienté vers les étrangers était de l’argent de spéculation. Il n’y a donc pas lieu de s’alarmer. Les villes comme Rabat et Casablanca ou le marché est purement poussé par la consommation interne et le développement économique ne subissent pas du tout les mêmes effets.
Pour ettayer cette théorie, voici un article du jour de la vie eco je crois avec une interview du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.

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Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Une valeur ajoutée en baisse 0,2%, des investissements directs étrangers (IDE) en régression de 32,9%, un niveau de consommation du ciment en stagnation… A l’heure de la crise, le secteur de l’immobilier fait son bilan.


Les investisseurs étrangers, malmenés par la crise, fuient le secteur de l’immobilier marocain. L’immobilier qui caracolait à la tête des secteurs les plus prisés en matière d’investissements directs étrangers (IDE) devra revoir à la baisse ses ambitions pour l’exercice 2009. Et pour cause, les IDE dans l’immobilier se sont rétractés de 32,9% au premier trimestre 2009 par rapport au premier trimestre de l’exercice précédent.
De 2,53 milliards de dirhams, le montant des IDE est passé à 1,69 milliard de dirhams durant les trois premiers mois de cette année. Cette baisse du rythme que connaissent les investissements étrangers a été accompagnée par une hausse remarquable des taux d’intérêts bancaires. En effet, les taux d’intérêts ont atteint leur plus haut niveau au cours de ces deux dernières années (Voir graphe).
Sur la même tendance baissière que les investissements directs étrangers, la valeur ajoutée du secteur a régressé de 0,2% au premier trimestre atteignant 7087 millions de dirhams. Selon le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, la valeur ajoutée avec correction des variations saisonnières (CVS) montre une stagnation entre 2008 et 2009. Pour la consommation du ciment, elle a presque stagné à 7,5 millions de tonnes à fin juin dernier. Un taux de croissance à deux chiffres depuis 2005 puis une stagnation entre juin 2008 et juin 2009 est due essentiellement à la forte pluviométrie qu’a connue certaines régions du pays et à la grève des transports qui a généré une déperdition de 600.000 tonnes de ciment, selon la même source.
En ce qui concerne les crédits immobiliers, ils ont affiché le glissement le plus bas depuis 2005, durant les cinq premiers mois de cette année.
À fin mai dernier, l’encours des crédits à l’immobilier en glissement annuel a atteint 161,25 milliards de dirhams. À fin juin 2009, 49.765 crédits Fogarim (damane sakane) ont été accordés pour un montant de 7,23 milliards de dirhams. Globalement, le ministère de tutelle note une diminution du nombre de bénéficiaires et des montants de crédits de près de 25%, suite au resserrement des conditions d’octroi de crédit et à la diminution de l’offre.
Tous ces facteurs ont été à l’origine d’une «accalmie» du marché immobilier et une stabilité des prix avec de légères chutes dans certaines villes.
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L’étude prospective sur le secteur immobilier résidentiel à l’horizon 2020 a pour objectifs de proposer une stratégie de développement du secteur immobilier.


Le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace a lancé, récemment à Rabat, l’étude prospective sur le secteur immobilier résidentiel à l’horizon 2020. Présentée lors d’une rencontre présidée par le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, Taoufiq Hejira, cette étude a pour objectifs de proposer une stratégie nationale de développement du secteur immobilier et des plans régionaux et locaux d’investissement immobilier et de créer un observatoire de l’immobilier.

L’étude, qui doit s’appuyer sur les résultats des consultations régionales sur le secteur de l’immobilier, passe par deux phases, à savoir l’affinement et l’évaluation du secteur immobilier résidentiel durant la dernière décennie et la proposition d’une stratégie et d’un plan d’action pour le secteur à l’horizon 2020. S’exprimant à cette occasion, M. Hejira a précisé que cette étude vise à faire une «lecture objective de la réalité et des perspectives du secteur immobilier, une lecture partagée des indicateurs du secteur et la préservation de son rôle primordial dans l’économie nationale et dans la maîtrise du développement». Elle intervient, a-t-il estimé, dans une conjoncture marquée par la crise financière internationale qui devrait toucher l’immobilier national et qui s’est manifestée notamment par «un recul d’acquisition des logements secondaires par les retraités et les étrangers et un comportement d’attente chez le citoyen».

Deux exposés sur le diagnostic du secteur immobilier dans les régions de Tanger-Tétouan et de Marrakech-Tensift-Al Haouz durant la période 1998-2007 ont été présentés à cette occasion par les bureaux d’études BET Ayad-Etudes et AREA. Le diagnostic de la région de Tanger-Tétouan révèle une évolution démographique importante et une urbanisation estimée à une moyenne de 2,4 % par an qui s’est amplifiée par impacts du Port Tanger Med. La production de logements dans le secteur réglementaire en milieu urbain dans la région durant la dernière décennie s’est élevée à plus de 91.000 unités, soit une moyenne de 9.100 logements par an, relève le diagnostic, ajoutant que le déficit en logements en milieu urbain a été estimé à 85.700 en 2008. S’agissant de la région de Marrakech-Tensift-Al Haouz, le diagnostic a noté que le nombre de logements a atteint 19.628 en 2007, soit une moyenne de 3.926 unités par an alors que le nombre d’autorisations a été de 9.743 durant la même année (une moyenne de 1.949/an). La rencontre a connu la participation des représentants de plusieurs départements ministériels et d’associations professionnelles du secteur.