• 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent
• Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers


Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu’un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C’est particulièrement envisageable lors de l’achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu’est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.
D’ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.
La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.
Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.
Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.


• Le principe du ni-ni
En effet, le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!».
Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une pré notation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Pré notation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.
Quel recours aura donc l’acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n’est-il pas judicieux de supprimer l’accord préalable du promoteur prévu par l’article 618-10?
A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.
Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.


• Attention au recto!
Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».
Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.
Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.
«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C’est l’exemple type d’une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.
Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte; la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».
Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.
Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.


source : l’économiste

Voici ci dessous la liste des Documents et procédure pour construire pour le compte personnel au Maroc


Liste des documents requis pour une construction au Maroc :
* Une copie du permis d’habiter ;
* Une copie de l’autorisation de construire ;
* Une copie du plan de construction ;
* Les factures des achats ;
* Un Etat général contenant :
* Les noms et numéros de patente des fournisseurs ;
* Les montants des factures et de la T.V.A
* Les dates et références de paiement ;
* La déclaration sur la T.V.A.


Et lieu pour effectuer la procédure :
La Subdivision des Impôts du lieu du chantier de construction.


Bon courage pour vos procédures !
Et n’oubliez pas que des marocains comme des étrangers peuvent financer leur construction et leur terrain (voir les deux avec un seul prêt) depuis le Maroc avec des banques marocaines.

Allez, on reprend la série des projets immobiliers au Maroc et particulièrement un focus sur Prestigia avec deux projets à venir. Le premier porte un joli nom vu que c’est l’Argan Golf Resort à Marrakech.

A 5 minutes du Boulevard Mohammed V et à quelques minutes des principaux sites de la ville de Marrakech, se situe le projet d’Argan Golf Resort.

Argan Golf resort, un projet immobilier Prestigia à marrakesh

Argan Golf Resort met à disposition de multiples genres d’habitations aux choix : des lots de terrains entre 400 et 600 m² pour construire votre villa, ainsi que d’appartements hôteliers, des maisons d’hôtes et des ryads.

Un golf de 18 trous, des terrains de tennis, une piscine, un club d’équitation aussi un centre commercial y sont implantés pour tous vos divertissements.

Le projet est conçu sur une surface de 220 hectares.

Mode de financement (à savoir qu’il ne s’agit pas d’une VEFA ! (plus d’info VEFA ici). Ce qui en général signifie qu’il n’est pas possible de le financer par crédit immobilier au Maroc (c’est à dire que les mensualités de prêt sont remboursées en dirhams). Mais pas dans ce cas ! Comme c’est Prestigia, j’ai entendu que des courtiers ou certaines banques acceptaient de financer sans problème (posez vos questions ici). Pour l’instant de ce que j’en sais ce qui est en vente c’est seulement les terrains, et le projet en est à ses débuts, mais j’essaierai d’avoir plus d’infos. Si vous en avez n’hésitez pas à en laisser en commentaire ou sur le forum.


PRIX et échéanciers de paiement :

Plan de masse argan golf resort prestigia marrakesh

Terrain : 30% a la réservation
10% après 4 mois
10% après 6 mois
50% à la livraison


Villa : 15% a la réservation
10% après 4 mois
15% après 6 mois
60% à la livraison

Prix du terrain : entre 970 000 dh et 1 800 000 dh.


Pour tout ajout à cet article ou retour sur les promoteurs au Maroc ou à Marrakech (et pas forcément Addoha), consultez et posez vos questions sur le forum !

Le manque de liquidité qui caractérise depuis plus de deux ans le secteur bancaire marocain a fait croire à nombre d’observateurs que les conditions de financement allaient immanquablement devenir plus serrées, avec par exemple des taux d’intérêt plus élevés, des durées de remboursement moins longues ou des examens de dossiers plus fermes. Qu’en est-il réellement sur le terrain ? Un tour chez les établissements bancaires de la place permet rapidement de réaliser que les conditions d’octroi du crédit sont toujours aussi favorables qu’auparavant et ce, aussi bien pour le prêt au logement que pour le crédit à la consommation.
Certes, les offres excessives du financement à hauteur de 125% du prix ou à des taux d’intérêt inférieurs au minimum légal ne sont plus d’actualité, à la fois à cause du contexte du marché et des restrictions de Bank Al-Maghrib. Mais les banques de la place continuent d’accorder à leurs clients le meilleur de ce qu’ils peuvent avoir comme conditions et ce, dans tous les aspects du crédit. «Contrairement à ce que pensent les clients, les directives données aux réseaux n’ont pas été de serrer la vis à cause du manque de liquidités mais, au contraire, de poursuivre le même rythme de financement des particuliers et des entreprises tout en redoublant d’efforts pour collecter plus de dépôts», explique un directeur d’agence bancaire.
Commençons d’abord par les prêts immobiliers. Presque tous les banquiers l’attestent, l’euphorie qu’a connue, ce segment du crédit en 2006 et 2007 n’est plus. Un renversement de tendance a en effet eu lieu en 2008, avec une croissance moins forte de l’encours par rapport aux années précédentes et beaucoup moins de dossiers traités dans les agences selon les témoignages des professionnels. «Durant la première moitié de 2009, la situation s’est quelque peu améliorée en comparaison avec 2008, mais elle reste largement en deçà des réalisations d’il y a deux ans», affirme un autre banquier.

Le crédit à 40 ans n’est plus proposé que par la BMCI

Dans ce contexte, les établissements bancaires font tout pour séduire les clients et en attirer le maximum. A commencer par le taux d’intérêt qui n’a pas connu de hausse depuis son plus bas atteint en 2007 et qui est toujours de 5,07% hors taxe et variable pour les durées supérieures à 7 ans. Actuellement, les banques accordent presque systématiquement ce minima à tous les demandeurs de crédit. Cela dit, certaines d’entre elles peuvent fixer un taux plus élevé, par exemple 5,50% hors taxe, à un client dont le profil n’est pas des meilleurs. Même avec cela, les taux dépassent rarement les 6%. Pour le taux fixe, il s’élève pour sa part à 5,82% chez la majorité des banques. Il peut dépasser toutefois les 6% chez certains établissements, toujours selon le profil du client.
Hormis ces taux standards, il existe des taux spécifiques que les banques accordent aux clients travaillant au sein d’entreprises conventionnées (voir encadré ci-dessous) ou dans le cadre de certains projets immobiliers (Tanger Resort, Bouskoura Golf City…) qui peuvent atteindre des niveaux intéressants. Il y a aussi des formules innovantes qui permettent de se prémunir contre le risque de hausse des taux sans forcément opter pour un taux fixe. C’est le cas notamment du CIH qui offre la possibilité de répercuter la hausse ou la baisse des taux sur la durée (allonger la durée quand les taux augmentent et la raccourcir quand ils baissent).

Pour ce qui est de la quotité de financement, si l’on n’accorde plus du 125%, ce qui servait auparavant à financer la partie payée au noire, les banques accordent actuellement des crédits couvrant jusqu’à 110% du prix du bien (Banque Populaire, BMCE Bank, CIH…). Ce niveau sert à financer en plus du prix de l’immeuble les frais liés à l’enregistrement, à la conservation, à l’hypothèque et les honoraires du notaire, en plus des frais de l’assurance décès-invalidité. La partie du prix payée au noir peut quant à elle être financée par un crédit à part, comme le fait par exemple la BMCI qui accorde en plus du crédit logement un prêt complémentaire correspondant à un maximum de 20% du prix déclaré et ce, à un taux plus avantageux que celui du crédit à la consommation classique (8,50%) sur une durée qui peut atteindre 8 ans.

Concernant la capacité d’endettement, rien n’a changé et les établissements bancaires respectent toujours le niveau de 45% des revenus. Certaines banques appliquent même un niveau plus serré, 40%, et n’acceptent de passer à 45% que sur accord du comité de crédit. D’autres peuvent par contre aller jusqu’à 50% si les revenus mensuels dépassent les 20 000 DH.
Enfin, pour ce qui est de la durée du crédit, quasiment toutes les banques vont jusqu’à 25 ans pour les prêts à long terme. Seule la BMCI continue de proposer des formules à 30 ou 40 ans.
A noter que les crédits peuvent désormais courir jusqu’à l’âge de 70 ans, c’est-à-dire qu’un client de 45 ans par exemple peut toujours prendre un prêt sur 25 ans vu que son assurance décès le couvre jusqu’au terme du crédit. Enfin, toutes les formules de prêt au logement peuvent être assorties d’une période de différé de paiement qui peut atteindre 12 mois chez certains établissements.

Les petits taux pour les petits montants dans le crédit conso
En ce qui concerne les crédits à la consommation, il faut d’abord distinguer entre les offres standards et celles spéciales. Les sociétés de financement ont en effet pratiquement toutes mis en place des formules promotionnelles depuis le début de l’année pour stimuler la demande du public et maintenir le rythme de croissance de la production des crédits.
Ainsi, on retrouve par exemple des offres à un taux de 6,9% hors taxe chez Eqdom dans le cadre de sa promotion d’été, de 7% chez Acred ou de 9% chez Cetelem pour les anciens clients qui n’ont eu aucun incident de remboursement. Cela dit, ces taux exceptionnellement bas ne peuvent être obtenus que dans le cadre d’offres spécifiques en termes de montant et de durée. Le taux de 6,9% que propose Eqdom à titre d’exemple n’est en effet valable que pour un montant de 20 000 DH remboursable sur 72 mois. De même, Acred ne propose son taux de 7% que pour les prêts de 5 000 DH remboursables en 12 mensualités seulement.
Si l’on veut contracter un montant plus important sur une durée plus longue, on se voit donc appliquer les conditions standards. Et là, le taux d’intérêt n’est pas du tout le même que dans les formules promotionnelles. Il passe en effet à près de 12% (11,95% chez Salafin par exemple) voire plus chez certaines sociétés de financement, sachant que le taux maximum des intérêts conventionnels est fixé à 14,4% par Bank Al-Maghrib jusqu’à fin mars 2010.

Les montants à contracter peuvent pour leur part atteindre jusqu’à 200 000 DH. Seulement, certains établissements ne vont pas jusqu’à ce niveau. C’est le cas par exemple de Wafasalaf qui s’arrête à un maximum de 150 000 DH ou de Salafin qui ne dépasse pas 100 000 DH. Bien entendu, dans le cadre des conventions signées entre les entreprises et les sociétés de financement, ces niveaux peuvent être largement dépassés.
Pour ce qui est des durées de remboursement, la limite la plus répandue est de 60 mois. Cela dit, afin de réduire au maximum le niveau des mensualités, les sociétés de financement peuvent aller désormais jusqu’à 84 mois.
Les frais de dossier démarrent quant à eux à 150 DH TTC. Ils varient selon le montant du prêt et peuvent atteindre jusqu’à 1 000 DH. Enfin, pratiquement toutes les offres sont assorties d’un différé de remboursement d’un mois généralement.

Chiffres : L’encours des crédits progresse moins vite qu’auparavant

La croissance de l’encours des crédits bancaires a connu un tassement incontestable cette année. Selon les dernières statistiques du secteur bancaire publiées par le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM), les créances sur la clientèle des banques se sont établies à 492,6 milliards de DH à fin juin 2009, marquant une progression de 15,46% par rapport à juin 2008. Entre cette dernière date et juin 2007, la croissance des créances a été de plus de 29%. Concernant les crédits immobiliers et à la consommation, la tendance est plus perceptible. En effet, les prêts au logement ont totalisé un encours de 106,12 milliards de DH à fin juin 2009, soit une hausse de 13,39% par rapport à juin 2008, à comparer à une évolution de plus de 23% entre juin 2008 et juin 2007. Par rapport au début de l’année, la progression ressort limitée à 8,37% alors qu’elle a été de 34,37% en juin 2008 par rapport au mois de janvier de la même année. L’encours des crédits à la consommation marque quant à lui une hausse de 23,93% en juin 2009 par rapport à la même période en 2008, contre une progression de 35,94% entre juin 2008 et juin 2007. Depuis le début de l’année, ce type de crédit a enregistré une croissance de 12,12% alors qu’il avait crû de 21,46% de janvier à juin 2008.

Focus es conditions de crédit meilleures pour les salariés des entreprises conventionnées

Les banques de la place ont quasiment toutes signé des conventions avec des entreprises pour le financement des projets de leurs salariés. Dans le cadre de ces conventions, des conditions très avantageuses sont appliquées. Prenons à titre d’exemple celle en place entre la société Achaabi Lil Iskane et BMCE Bank pour le prêt «Immo Plus». Si la durée (25 ans maximum) et la capacité d’endettement (45% à 50% selon le revenu) restent les mêmes que pour n’importe quel client, le taux, lui, est plus avantageux pour les salariés de cette société. Il est fixé en effet à 4,99% hors taxe, qu’il soit fixe ou variable. Autre avantage : le différé de remboursement peut atteindre 18 mois. S’agissant du crédit à la consommation, les salariés de cette même entreprise peuvent contracter le «crédit immédiat» mis en place par Salafin, filiale de BMCE Bank, à des conditions intéressantes. Le taux d’intérêt est en effet de 7,50% hors taxe quand la durée est inférieure à 60 mois et de 7,75% si le crédit court au-delà de cette durée. Ceci alors que le taux standard s’élève à 11,95% chez cette même société de financement. Le montant maximum à contracter est lui aussi différent puisqu’il peut atteindre 150 000 DH contre 100 000 dans le cas d’un client normal. Quant à la durée, elle peut aller jusqu’à 83 mois dans le cadre de cette convention contre 48 mois pour un client normal.


Enfin les nouveaux acteurs comme CAFPI Maroc (premier courtier en prêt immobilier) font bouger le marché des crédits immobiliers au Maroc en offrant des conseillers maîtrisant tous les types de crédits (depuis damane sakane au prêt in finé, en passant par le prêt relais ou le lissage de mensualités pour une VEFA).
Ils offrent aussi des taux et conditions compétitifs grace à l’effet de volume et ce genre d’acteurs à un effet très positif sur l’évolution du marché de l’immobilier marocain au global.