De nouvelles mesures et un nouveau mode opératoire.

La politique prônée par l’Etat pour les villes nouvelles avance comme prévu. Malgré les voix qui se sont élevées pour critiquer ce programme de grande envergure, les pouvoirs publics continuent à relever les défis et font tout pour faire réussir ce chantier, initié conformément aux Hautes orientations de Sa Majesté le Roi. Certes, des ajustements sont à faire en cours de route, mais cela ne nécessite pas pour autant une remise en cause de la réussite de ce méga-chantier. D’ailleurs, le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, Ahmed Taoufiq Hejira, a insisté à maintes reprises sur le fait qu’il faut donner du temps à ces villes nouvelles pour leur permettre de voir le jour et d’évoluer dans le temps. Mais il est clair qu’il est encore trop tôt de dire que le projet de Tamesna est un échec, alors qu’il n’est qu’à sa deuxième année et celui de son aîné Tamansourt n’est qu’à sa cinquième année.

Aussi pour en finir avec les erreurs du passé et ne laisser aucun incident ternir l’image de ces villes nouvelles, il a été décidé de revoir le cahier des charges régissant le partenariat public-privé. Ainsi, en serrant les vis, Al Omrane, bras armé de l’Etat, pourra éviter de retomber dans l’affaire General Contractor Maroc (GCM). Donc, de nouvelles dispositions seront appliquées pour les nouvelles conventions signées dorénavant. Autre élément important aussi pour garantir une meilleure sécurité et la transparence aux futurs acquéreurs de logements dans les villes nouvelles, Al Omrane veillera à l’application de la Vente en état futur d’achèvement (VEFA) et au respect des engagements de la part des promoteurs. Aussi, pour ne pas réitérer les erreurs du passé, le mastodonte public a décide de céder de petites surfaces aux opérateurs privés destinées à la valorisation pour éviter que certains promoteurs profitent de la flambée des prix et commencent à spéculer sur les terrains. En effet, le but étant de dissuader tous ceux qui veulent laisser les terrains vides durant des années sans les aménager en attendant que les prix de l’immobilier flambent.


C’est fini le laisser-aller, l’Etat a donc décidé de serrer les vis et de reprendre tout terrain non valorisé, s’il s’avère que le partenaire privé n’est pas sérieux et ne veut pas y construire selon le planning pré-établi.
Notons que déjà Al Omrane a récupéré une bonne partie du terrain cédé à CGM et non encore valorisé après la défaillance du premier propriétaire qu’il compte prendre en charge. Actuellement, les nouveaux repreneurs ont trouvé un accord avec l’Association représentant les clients lésés. Un nouveau planning de livraison a été arrêté par les parties concernées et que GCM s’est engagée à respecter.
Le groupe public ne s’arrête pas là. «Nous comptons récupérer le maximum des terres si les promoteurs ne les construisent pas et nous sommes prêts à les donner à d’autres opérateurs plus sérieux ou de les aménager nous-mêmes», a insisté Najib Laraichi Bedoui, président du groupe Al Omrane. Pour ce qui est des projets Marina D’Or et Jet Sakane qui accusent des retards de livraison, le bras armé de l’Etat est en discussions avec eux pour accélérer la cadence et satisfaire les clients qui attendent encore la livraison.

Selon Al Omrane-Tamesna, les travaux réalisés par ce promoteur dépassent 85% pour la première phase d’environ 1.936 unités. Ce décalage est imputé essentiellement au retard cumulé lors de l’octroi de l’autorisation de construire, précisent les responsables. Face à ces perturbations, il a été décidé que le moment est venu pour procéder à un contrôle rigoureux et de passer au crible un par un les projets initiés à Tamesna. Toutes ces bonnes résolutions seront donc appliquées lors de la conclusion des nouvelles conventions avec les promoteurs immobiliers dans le cadre du partenariat public-privé mis en place pour les villes nouvelles. Notons que déjà pour la ville nouvelle de Sahel Lakhyayta, les promoteurs privés n’auront à opérer que sur le 1/3 de la superficie globale, alors que l’autre 1/3 sera aménagé par Al Omrane et le 1/3 restant sera réservé à l’auto-construction et cédé sous forme de lots aux personnes physiques. Le but recherché était d’équilibrer les interventions.

Par ailleurs, les travaux de valorisation seront lancés au plus tard en juillet prochain. Déjà, le groupe public a signé des conventions avec 4 promoteurs immobiliers marocains, notamment le Groupe Palmeraie Développement (les Espaces Saâda), Groupe Alliances, Sotravo (société de Lahjouji, ex-patron de la CGEM) et Bioui, un promoteur issu de l’Oriental, qui ont été retenus suite à un appel d’offres international. Le prix étant fixé dès le départ à 600 DH/m², la compétition, entre les 8 soumissionnaires, dont deux italiens, a porté sur la durée de réalisation, la qualité du produit final ainsi que l’engagement sur la construction de logements à 140.000 DH l’unité dédiés aux démunis. C’est dire un changement majeur dans les critères de sélection : ce n’est plus la logique du moins disant mais du mieux disant.

Notons aussi qu’un cinquième opérateur marocain prendra également en charge la construction de 900 logements dont 500 à faible VIT dans la ville nouvelle de Sahel Lakhyayta.
Il s’agit de Namet Développement qui avait été retenu lors d’un appel d’offres lancé initialement pour le pôle urbain Sahel Lakhyayta. Sans oublier que le groupe public construira également 400 logements sociaux (300 à 140.000 DH l’unité et 100 à 250.000 DH l’unité) et 350 villas semi-finies destinées aux couches moyennes. La première tranche, en cours de réalisation, porte sur 107 hectares aménagés et équipés en réseaux d’infrastructures hors site et primaires. Elle représente une capacité d’accueil de plus de 10.000 logements de différents standings. Ainsi, 21 îlots d’une superficie de 43,40 ha ont été cédés à ces promoteurs. Pour ce qui est de la ville de Chrafate, elle devra accueillir 180.000 habitants. Les travaux avancent selon le planning préétabli.

En 2010, Al Omrane poursuivra les travaux d’assainissement et de voirie et la mobilisation du foncier. Les premiers appels d’offres dans le cadre du partenariat avec le privé seront lancés au cours de cette année également.
Le budget d’investissement prévisionnel pour 2010 s’élève à 300 millions de DH. Prévue sur une superficie de 769 ha, cette ville devra être achevée en 2016. Pour ce qui est de Tamansourt, qui a bouclé cinq ans d’existence en décembre dernier, les résultats affichés sont bons. En 2009, Al Omrane Tamansourt a achevé les travaux d’équipements hors site, tandis que ceux in site seront achevés en juin 2010, ce qui signifiera l’achèvement des travaux en alimentation en eau potable, en électricité et en assainissement. Située sur une superficie de totale de 1200 ha, cette cité, destinée à pallier la problématique du désengorgement de la ville de Marrakech et la sauvegarde de sa vocation touristique et historique, abrite déjà plus de 20.000 habitants. Une avancée notable à applaudir.

La station balnéaire de Mazagan au Maroc ouvre en octobre 2009 réalisation Groupe KERZNER

Au Maroc, Mazagan Beach Resort, développée par le groupe sud-africain Kerzner, s’apprête à recevoir ses premiers clients. La nouvelle station balnéaire compte attirer près de 4 millions de visiteurs par an.

Avant d’aller plus loin, pour ceux qui ne saurait pas où est MAZAGAN, c’est El jadida. El Jadida signifie la nouvelle. Et l’ancien nom de la nouvelle c’est Mazagan. Ancienne forteresse tenue très longtemps par les portugais, Mazagan est à moins d’une heure de route au sud de Casablanca.


Portée par le groupe hôtelier sud-africain Kerzner, Mazagan Beach Resort située à El Jadida, à une centaine de kilomètres au sud-ouest de Casablanca, recevra ses premiers visiteurs en octobre 2009.
Au total, la nouvelle station balnéaire compte attirer près de 4 millions de personnes par an, dont 200 000 clients à l’hôtel. Une clientèle marocaine à 50%. Le reste provenant d’Europe et du Moyen-Orient.
Sur 250 hectares, le complexe touristique disposera d’un hôtel cinq étoiles, d’un golf, de huit restaurants, d’un night club, d’un centre de conférences, d’un golf de 18 trous et d’un spa. Le must : une licence de casino exclusive sur 200 kilomètres. Mazagan commercialise également quelques 67 villas résidentielles.
« Créer une nouvelle destination resort nécessite de proposer un ensemble de facilités de taille pour attirer les touristes et financer les investissements qui sont très lourds », explique Sol Kerzner, président du groupe. Le projet co-financé par la CDG Développement (groupe Caisse de Dépôt et de Gestion) la Somed et Mamda/MCMA est estimé à 3,1 milliards de MAD (environ 280 M€), dans sa première phase.

La station touristique Mazagan comprendra à terme une capacité globale de 8000 lits, répartis en unités hôtelières (3900 lits) et de l’immobilier de loisirs (4100 lits), le tout à réaliser en trois phases d’investissements. Il y a des projets de promotion immobilière intéressant mais je ne m’y suis pas encore penché, je ne connais pas non plus les offres de crédit immobiliers ou de financement pour obtenir les villas des golfs et résidences autour de la zone. En tous les cas Kerzner doit avoir pensé à un package de prêts pour ses clients étrangers. Infos à suivre.


QUI EST CE FAMEUX GROUPE KERZNER (Sud Africain)

Propriétaires de plusieurs joyaux de l’industrie de loisirs à travers le monde, le groupe est présent dans les quatre continents avec des sites d’exception dont le plus célèbre n’est autre que l’Atlantis Paradise Island au Bahamas. Ce complexe est une station unique composée de trois hôtels sur le thème de la mer.
En fait, la particularité du Groupe Kerzner réside dans la formidable capacité avec laquelle il a fait face à la profonde crise qui a touché l’industrie du tourisme après le 11 septembre.

En 2002, Butch Kerzner, président du Groupe Kerzner International (KI), avait déclaré que les résultats de sa compagnie, réalisés malgré des circonstances internationales défavorables, sont attribuables notamment à la bonne performance de l’hôtel Atlantis -fleuron du groupe qui compte 2.300 chambres aux Bahamas- mais aussi au fait que Kerzner International offre un produit unique qui se veut une référence en matière de luxe et de bon goût.
« Le groupe Kerzner a deux marques établies dans l’univers du luxe, la marque Atlantis sur le thème marin, à Dubaï et aux Bahamas, et One&Only, une chaîne d’hôtels très grand luxe plus intimiste. Avec Mazagan, nous lançons une troisième marque dont le nom reste encore à définir. Du luxe abordable en quelque sorte (…) D’ores et déjà, nous prévoyons de développer d’autres resorts sur les deux autres tranches du projet, et d’exporter ensuite, hors du Maroc, cette nouvelle marque »», indique de son côté Marie-Béatrice Lallemand, président directeur général du site Mazagan.

Cette importante réalisation fera du Maroc une destination de choix pour un grand nombre d’investisseurs internationaux. La station de Mazagan deviendra ainsi un produit de marque du Groupe Kerzner tourné vers le marché européen. La société Kerzner International Limited, chef de file du Groupement, est leader en matière de développement de stations touristiques intégrées. Parmi ses principales réalisations figurent les stations « Atlantis » aux Bahamas, ou « Sun City » en Afrique du Sud. Le Groupe Kerzner est également présent dans l’hôtellerie d’exception notamment aux Emirats Arabes Unis et à l’île Maurice

Sur les 6 villes nouvelles promises au Maroc, on peut considérer qu’aujourd’hui une seule est donc finalisée, et c’est celle construite par un groupe étranger (source entreprendre et la vie éco):
(Mettons un bémol à Saïdia dont on ne peut considérer les finitions comme achevées)
Sur les six stations programmées, seules quatre tiennent la route : Taghazout à l’arrêt et démarrage des travaux improbable pour Plage blanche.
Alliances, Addoha…, l’arrivée de grands groupes marocains a permis d’assurer la continuité des projets en cours. Seule Mazagan est construite par un groupe étranger.
Faut-il redimensionner les stations en attendant des temps meilleurs ?
Que restera-t-il des six stations du Plan Azur, imaginé en 2001, et dont les premières unités devaient être opérationnelles pour accompagner la Vision 2010 ? A ce jour, ce sont quelques hôtels, des centaines de villas et pas plus de quatre ou cinq golfs qui seront exploitables au 1er janvier de l’année cible. De fait, entre planification initiale trop serrée, retards pris dans la signature de conventions, aménageurs non sérieux ou n’ayant pas injecté suffisamment de fonds propres et défection en raison de la crise internationale, plusieurs stations ne seront pas ouvertes dans les délais.
Dans le meilleur des cas, c’est un retard de deux ans qui a été pris sur les engagements initiaux. Au pire, c’est carrément des chantiers à l’arrêt, à l’image de celui de la station de Taghazout.

Mazagan, l’exception qui confirme la règle
La présence de groupes locaux est-elle un gage de sécurité pour les projets ? Même si un retard de plusieurs mois a été enregistré dans la réalisation des premières phases, les travaux vont bon train et les premières unités hôtelières devraient ouvrir leurs portes d’ici à un an. D’abord, en raison du peu d’effet de la crise internationale sur leur puissance financière, ensuite en raison de l’enjeu national, où le politique n’étant jamais loin, les groupes pousseront leur engagement au-delà du simple calcul de rentabilité à court terme. Seul bémol, la morosité du marché international permettra difficilement de trouver des investisseurs étrangers pour construire l’ensemble des infrastructures initialement prévues. Lixus et Mogador verront bel et bien le jour, mais peut-être faudra-t-il les redimensionner…
Pour le moment, seule la station Mazagan, à El Jadida, échappe aux défections des groupes étrangers. En dépit d’un retard de deux ans au bout desquels la convention a été amendée, le consortium mené par le groupe sud-africain Kerzner International, aux côtés des CDG, Somed, Mamda, met les bouchées doubles pour tenir l’engagement d’une ouverture en octobre prochain. Mazagan, si tout se passe bien, sera la deuxième station du plan Azur à entrer en service, mais l’ensemble du projet sera-t-il mené à bien ? Là encore, il faudra trouver des investisseurs…
Enfin, dernière des stations à avoir fait l’objet d’une convention, celle dite Plage Blanche, à Guelmim. Concédée à Fadesa Maroc depuis septembre 2007, elle repose, là encore, sur la capacité du groupe Addoha à ouvrir un autre front dans le domaine de l’immobilier touristique. Ce dernier tiendra-t-il les engagements pris par son prédécesseur espagnol ? Pas de réponse officielle, mais tout semble indiquer que le projet sera mis en veilleuse ou du moins reporté de quelques années, le temps que le groupe digère les contraintes de Saïdia, à côté de celles de son cœur de métier, celui de promoteur immobilier. L’Etat pour sa part, et même s’il ne veut pas le reconnaître, est bien disposé à accepter le fait que la station soit temporairement sacrifiée.
Au final, que reste-t-il du plan Azur ? Sur les six stations initialement programmées, quatre ouvriront leurs portes au cours des deux prochaines années et deux restent en suspens. Un score honorable, si l’on tient compte du fait que les projections se sont fondées à l’origine sur un planning trop agressif, pour de véritables villes touristiques dont les superficies se comptent en centaines d’hectares et que l’émergence de grands groupes marocains immobiliers au cours des dernières années a permis de sauver les meubles. Reste à prendre des décisions forcément politiques à la lumière de la conjoncture. Faut-il laisser tomber Plage blanche ? Faut-il rompre le contrat avec Colony Capital incapable de répondre à ses engagements ? Faut-il redimensionner les projets en cours de concrétisation ou élargir leur timing, en attendant des temps meilleurs ? En un mot, faut-il revoir à la baisse les ambitions du plan Azur ?

Dans la série des projets immobiliers au Maroc, je vous propose de prendre la direction de Tamesna, ville nouvelle située dans les environs de Rabat. Le nom Tamesna n’a été donné que récemment à la nouvelle ville en éclosion située entre Rabat, Temara, Skhirat et Ain Aouda. La cité est édifiée sur une superficie de 860 ha et est presque prêt à accueillir quelque 250.000 habitants. Et c’est le holding d’aménagement Al Omrane qui est a été chargé de ce grand projet dont le coût global est estimé à 15 milliards de DH.


Revenons au projet du jour : Le projet immobilier : Le Clos De Tamesna se situe au cœur de la nouvelle ville de Tamesna, aux environs de Rabat, sur la route de Sidi Yahia Zaêr. Le promoteur de ce complexe est Mateen Immobilier. Un promoteur a priori solide, puisqu’il est filiale notamment du cimentier HOLCIM (citation à suivre article paru dans la vie éco : Hlcim est en effet actionnaire, à hauteur de 33%, dans le tour de table de la société de promotion immobilière, Mateen. Le reste du capital est détenu à parts égales par la société Sotravo, appartenant à l’ex-président de la CGEM, Abderrahim Lahjouji et un partenaire français, du nom de ACM21, également spécialisé dans la promotion immobilière.Créée en 2007 déjà, Mateen est aujourd’hui pleinement opérationnelle puisqu’elle vient de signer avec le holding public d’aménagement Al Omrane, en avril dernier, une convention pour la réalisation d’un premier projet à Bouznika.
Sur les 1 000 logements qui seront construits en deux tranches, 500 seront des appartements à faible valeur immobilière (140 000 DH) tandis que les 500 autres seront dédiés à la classe moyenne. Les travaux pour la première tranche devraient démarrer dans les prochains mois et les premières livraisons sont prévues pour 2011. »


Le Clos De Tamesna, est une résidence composée de bâtiments autour d’un jardin central.
Les 84 appartements sont d’une superficie entre 81 et 162 m² de 3 à 5 pièces.


Le prix annoncé est de 8200 à 8500 dh le m2
Date de livraison : 3eme trimestre de l’année 2010.


D’après mes sources pas de soucis particulier pour l’établissement d’un crédit immobilier marocain pour financer cet achat. Pour les prêts consultez les acteurs classiques dont j’ai pu parler