TAUX VARIABLE OU FIXE LEQUEL CHOISIR ?
En ce mois de juillet 2010, l’actualité en matière de financement de l’immobilier est dompar la hausse des taux d’intérêt, opérée par les banques par rapport à l’encours à taux varia. Les analystes s’accordent à dire qu’on s’oriente vers une période de hausse des taux d’int
même si jusqu’à présent, le rempart de Bank Al Maghrib fonctionne. La récente hausse des taux ne devrait pourtant pas inquiéter outre mesure.
jusqu’ici, les clients ayant contracté un crédit à taux variables avant janvier 2009 ont été épargnés. En effet, si en janvier 2009 le taux d’intérêt variable des crédits au logement inférieur à sept ans a augmenté (de 4,64 % à 5,50 %), celui des crédits à long terme (plus de 7 ans) est resté inchangé, à un minimum de 5,07 % pour les prêts à taux révisables. Seulement, cette correction n’avait pas beaucoup d’incident sur le marché du crédit immobilier dans sa globalité, car plus de 90 % des prêts au logement accordés aux particuliers sont àlong terme (plus de sept ans).
Depuis, l’écho dont se faisait le marché pour une hausse éventuelle des taux variables concernant les crédits immobiliers à longterme, a été confirmé. Car, le 1er septembre2009, les banques n’ont pas hésité à revoir à la hausse les taux pour les nouveaux contrats. Depuis lors, les crédits à court et moyen termes sont rémunérés au taux révisable de 5,98% ou au taux fixe de 6,13%. Les crédits à long terme, quant à eux, étaient accordés au taux variable de l’ordre de 5,630/0 ou un taux fixe de 6,200/0.
Un sursis devenu ferme
Mais depuis la fin juin, ce qui semblait être un sursis pour les anciens emprunteurs, est devenu ferme. La hausse des taux est en moyenne de 0,65 à 0,7 points. Chez BMCE Bank, par exemple, un ancien emprunteur qui avait contracté un crédit immobilier d’une durée supérieure à 7 ans avec un taux révisable de 5,07% a vu ce dernier passer à5,72%, soit une hausse de 0,65 points.
Il convient de signaler que jusqu’ici, les taux variables étaient indexés sur le taux desbons du Trésor. Or, la nouvelle politique de diversification des sources de financement entamée par l’Argentier de l’Etat, risque d’induire une hausse des taux. Puisque diversification signifie également un recours coup, il n’est pas exclu un renchérissement, comme cela a été constaté entre 2009 et2010 où le 15 ans a atteint 4,15%, soit une hausse de 70 points de base. Or, sur la même période, les taux moyens pondérés (TMP) interbancaires n’ont pratiquement pasévolué, d’où l’idée de changer le référentiel pour la révision des taux variables. Au lieu des bons du Trésor, le marché monétaire interbancaire serait plus profitable auxclients, parce que connaissant nettement moins de fluctuation.
En effet, la politique de Bank Al Maghribconsiste à lutter contre l’inflation en intervenant activement sur le marché aujour le jour (JJ) grâce à des avances quand il y a un besoin de financement des banques etgrâce à des reprises quand les établissements présentent un excédent.
Actuellement, la tendance est plus auxavances à 7 jours et en moyenne, la BanqueCentrale injecte 22 milliards de DH et plus.Ces avances se font au taux de 3,25% etpermettent d’orienter les TMP (JJ) quiservent ensuite pour l’indexation des tauxvariables. Comme le dit l’adage : «chatéchaudé craint l’eau froide». Après la surprisequ’ils ont eue avec les mensualités des créeimmobiliers à partir de ce mois de juillet2010, beaucoup de clients se demandents’il ne faut pas migrer vers le taux fixe.Pourtant, la probabilité de hausse est très
faible compte tenu de l’intervention de BankAl Maghrib. En effet, le TMP (JJ) a de très faible chance de s’écarter des 3,25% fixés actuellement par la Banque Centrale pourla rémunération de ses avances à 7 jours.
La question est de savoir jusqu’où Bank Al Maghrib pourra-t-elle maintenir son taux directeur.
Tendance à l’assèchement
Actuellement, la tendance est bienà l’assèchement de la liquidité sur le marché monétaire. «Donc les besoins definancement des banques ne feront que croître», explique cet analyste. De plus, les autres outils de régulations ne sont pas indéfiniment extensibles. C’est le cas notamment de la baisse du niveau de la réserve monétaire obligatoire (RMO).Les banquiers ne peuvent pas utiliser toutes les ressources qui leur sont confiées par la clientèle. Ils doivent en laisser un pourcentage qui est appelé réserve monétaire obligatoire (RMO). Et plus ce pourcentage est élevé, plus il peut y avoir une tension sur le marché monétaire interbancaire. C’est ce qui fait qu’en cas de besoin important sur une longue période, Bank Al Maghrib fait baisser la RMO. Le taux de RMO est passé de 16% à 8%, après plusieurs baisses successives entre 2008 et 2010.11 est clair que la Banque des banques ne peut la faire baisser de manière continue, du fait de la nécessité de constituer un matelas convenable pour les établissements bancaires. Et de toute manière, la limite d’une RMO à 0% est une barrière naturelle.
Il reste les avances à 7 jours et si les besoins augmentent, la Banque Centrale pourrait orienter les banques vers les avances au jour le jour, qui sont beaucoup plus chères par nature. Actuellement, de toute évidence, tant que le contexte de crise internationale se déteindra sur l’économie marocaine, les barrages mis en place par l’Emetteur central, auront de plus en plus de mal à résister. Ils finiront par céder. On se dirige donc vers une période de hausse des taux, contre laquelle Bank Al Maghrib pourrait se montrer impuissante. La hausse devrait durer un demi-cycle économique avant de connaitre une baisse pour le demi-cycl suivant. Alors, on est dans une perspective de l’ordre de quatre à cinq ans de hausse. Mais pour le moment, on est loin de ce scénario pessimiste. La correction opéréeen révisant les taux de 65 à 70 points de base ne doit pas être une source de panique générale pour les clients. Dans les douze mois à venir, il pourrait y avoir une nouvelle hausse, mais elle ne sera certainement pas de l’ordre de cette première. Alors, autant garder la tête froide. Ceux qui ont raté les taux fixes autour de 5,5%, peuvent encore
se contenter de leur taux variable qui est aujourd’hui autour de 5,8%. Il n’empêche que ceux qui n’aiment pas du tout la prise de risque, peuvent toujours revenir à un taux fixe qui sera de l’ordre de 6,13%. Cependant, le choix du changement du taux dépend essentiellement de la période pendant laquelle on se trouve. En effet, ceux qui sont dans les dernières années de leur crédit peuvent opter pour le taux fixe sachant que de toute manière, sur les cinq années à venir, la hausse est nettement plus probable que la tendance baissière. En revanche, les clients à qui il reste encore une quinzaine, voire une vingtaine d’années de crédit, peuvent être sûrs qu’après la hausse, il y aura encore une longue phase de baisse dont ils peuvent encore bénéficier.
